回购太平桥项目 瑞安基本摆脱旧改泥潭

每经记者 吴若凡

瑞安谋求上市的脚步似乎从未停歇，但近来，上市受阻的瑞安却通过频频售卖核心资产的方式来快速套现。12月12日，许久未露面的瑞安集团主席罗康瑞现身上海，出席瑞安旗下虹桥天地的开幕仪式。12月18日，瑞安房地产发布公告称，瑞安房地产发展（作为买方）与Taipingqiao116（作为卖方）订立股份购买协议，折合总价约为43.63亿港元。自此，瑞安获得了太平桥项目全部股权，而TPD也终于完成了历史使命。业内认为，瑞安选择此时出手应该是和其手中拥有宽裕的资金有关。

自今年以来，瑞安通过出售企业天地三期已累计套现127亿元。罗康瑞曾在不同场合多次表示，公司将出售成熟稳定的非核心商业物业，以提高资产周转率。而瑞安通过卖楼回笼资金的目的是将资金投入到商业综合体开发中去。未来一线城市的旧楼改造将成为中国新天地扩张购物中心等商业体的主要模式。

一波三折的收购

此前的2013年9月，瑞安房地产曾与TPD达成一项协议，约定双方进行资产置换，TPD将原先投资持有的瑞安瑞虹新城、重庆天地、武汉天地等地多个项目的股权置换成太平桥116项目的全部股权。一年后的2014年8月，TPD的31名投资人打折出售了他们持有的部分股份。据当时媒体报道，这主要源于瑞安房地产动迁缓慢，使得TPD基金投资人蒙受不小损失。据外媒估算，他们的损失高达60%，自此，TPD与瑞安房地产的摩擦被公之于众。而TPD基金运营方曾表示其投资人已经不指望拿回全部本金，投资人可能拿回70%~81.5%的本金。

业内人士表示，TPD已经投了瑞安项目很多年，如今，罗康瑞套现了一大笔资金之后，正是TPD解套的最好时机，因此太平桥重新回到瑞安也在情理之中。

而罗康瑞和瑞安对太平桥也有难以割舍的情怀，早在2005年，罗康瑞就表示，瑞安正在开发的太平桥地区西藏路段将建四个大剧院。罗康瑞认为上海应该多建设优秀的诸如大剧院这样的设施，还应该有各类博物馆、美术馆、画廊、艺术创作中心，可以让游客多在上海逗留。

但目前来看，罗康瑞构想的太平桥剧院迟迟未见身影，反倒是虹桥天地建起了一个演艺中心。

据悉，太平桥116项目未来开发的产品是住宅，其位置紧邻人气高的新天地，此前瑞安房地产在这一带的翠湖天地大获成功，未来住宅销售应该不成问题。未来翠湖天地四期的入市价应该在15万元/平方米。

继续上市之路？

据记者不完全统计，在瑞安集团的业务比例中，商办项目比例近六成，其中办公楼占比32%，零售商业项目占26%。而长期受困于资产周转缓慢的瑞安，整体只有2%~3%的回报。而这也对中国新天地的上市产生了直接影响。

2013年，瑞安单独拆分成立了子公司中国新天地，其成立的目的就是上市，瑞房把旗下的商办物业资产包划拨至中国新天地，其中就包括企业天地、虹桥天地的优质资产包，以期获得合理估值后上市。

罗康瑞称，计划将瑞安三年内净资产负债率降低至50%，提升资产周转率，在强化公司资产负债表的同时提高资产周转率。瑞安正在积极改变现有资产组合以及经营模式。

一直以来，估值太低，是瑞安选择不上市的主要原因。实际上，以商业地产为主的瑞安在资本市场获得七八倍的估值已经不易，但罗康瑞显然不满足于这一点，一直看重效率最大化的瑞安，似乎不愿吃短期的亏。业内人士表示，瑞安不注重规模只重效益，这与内地房企注重规模化的做法不同。

12月12日，瑞安在大虹桥的一个商务综合体虹桥天地迎来开幕，罗康瑞亲自到场，由于出售企业天地三期而回流现金，这让瑞安的净资产负债率有了明显降低，综上利好使得罗康瑞看上去心情不错。

未来，新天地将更多在一线城市寻找商业综合体开发商机，尤其是旧项目改造的商机，公司将不再区分核心或非核心的商业资产，以合理的估值、合适价格，加快出售商业资产，以释放利润。

截至目前，瑞安已经累计在新天地和瑞虹新城的拆迁上投入200亿元，并在此项目上艰难前行了5年之久，如今，终于到了云开雾散的时候。现在，瑞安已基本摆脱了旧改的泥潭，迎来丰收之年，如今，瑞安手上还有1000多万平方米土地，可售货值至少600亿元，但给予瑞安的时间依然不多，随着房地产收益越来越低，资本市场对房地产行业估值势必走低，选择合理的上市时机就成了瑞安的关键。

编辑：隋丕宁 审核：刘雪梅 终审：蔡战波