房地产列入明年五大重点任务 购租并举成为住房制度改革主要方向

    每日经济新闻 2015-12-22 01:17

    化解房地产库存的歼灭战已经吹响冲锋号,战术也更加清晰。

    每经编辑 每经记者 胡健    

    ◎每经记者 胡健

    明年的经济工作方向落定。12月18日至21日,中央经济工作会议在北京举行。2016年经济工作,重点是落实“十三五”规划建议要求,推进结构性改革,推动经济持续健康发展。会议强调,明年及今后一个时期,要在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构性改革,实施相互配合的五大政策支柱。会议认为,认识新常态、适应新常态、引领新常态,是当前和今后一个时期我国经济发展的大逻辑。一方面我国经济发展基本面是好的,潜力大,韧性强,回旋余地大,另一方面也面临着很多困难和挑战,特别是结构性产能过剩比较严重。如何从宏观层面正确领会、把握明年经济工作政策精髓,本报特别邀请部分专家进行了深入解读。

    化解房地产库存的歼灭战已经吹响冲锋号,战术也更加清晰。

    12月21日,中央经济工作会议闭幕,房地产毫无悬念地在时隔3年后重新回归会议公报中,并且占据了相当篇幅——化解房地产库存成为明年五大重点任务之一。

    会议还指出,要明确深化住房制度改革的方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向。

    上海易居房地产研究院智库总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,房地产市场投资近期之所以难有起色,即在于高库存压力的负面影响。中央经济工作会议再次提出要去库存,实际上既要刺激需求,更要为低迷的投资开辟新空间。

    扩大需求化解房地产库存

    在五大任务的位次排列上,楼市去库存仅次于产能过剩。会议称,化解房地产库存,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。

    同海咨询近日发布的《35个大中城市商品住宅投资价值》报告显示,在重点监测的35个城市中,供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅有7个,占比20%,这意味着其余80%的城市住宅供应在未来3年处于供大于需阶段,“去库存”压力明显。

    摩根大通首席经济学家朱海斌告诉《每日经济新闻》记者,预计这样一种分化趋势将会延续至2016年,其中房价小幅上涨,但房地产投资将在2016年进一步降至同比-2%。虽然下行压力有逐渐减弱的趋势,但还是会继续拖累整体大宗商品需求与经济增长。

    这也是高层去库存的着眼点。以农民工为主要代表的新市民群体成为楼市最大潜在购买者,会议提出,要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

    严跃进分析说,这一句的重心是新型城镇化,但确实有利于开辟新的住房市场。政府将帮助农村居民在城市定居,并购买房屋。这个政策其实结合了新型城镇化和去库存两个战略目标。通过各类政策来鼓励农民进城购房,在提高居住水平的同时,也不会给农民带来新的负担。从这个角度看,能够鼓励农民其他消费需求的一起释放,确实会有一个积极的刺激效应。

    住房制度改革购租并举

    会议提出,要鼓励房产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

    严跃进解读说,取消过时的限制性措施,实际上是鼓励房企投资、降低行政成本的做法,某种程度上说明政府将为房企的各类投资给出低成本、低门槛、限制的扶持态度,是供给侧结构性改革在行政体制改善层面的具体体现。

    围绕住房制度改革,会议还点出了明确方向,即以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。此外,会议还提到,要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

    目前,我国住宅租赁市场供应主体较为单一,除了有少部分政府保障房和工作单位租赁住房外,绝大部分租赁住房来自城镇居民家庭。

    如2010年全国第六次人口普查数据显示,有25.8%的城市居民租住住房,其中政府廉租房和私人出租住房占比分别为2.7%和23.1%。而在许多发达国家和地区的租赁住房供给中,机构出租房源往往占到租赁总供给的25%~30%。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,机构出租人比一般家庭出租人更有能力为租户提供规范标准专业的房屋租赁服务,比如租赁合同中的租期、租金与租金调整、租赁管理、住房交付和回收标准等主要条款,往往能在住房租赁市场上起到示范作用。

    解读:去杠杆

    定调稳健货币政策:“松紧适度”转向“灵活适度”

    ◎每经记者 万敏

    会议要点:稳健的货币政策要灵活适度,为结构性改革营造适宜的货币金融环境,降低融资成本,扩大直接融资比重,优化信贷结构,完善汇率形成机制。

    对信用违约要依法处置,要有效化解地方政府债务风险,做好地方政府存量债务置换工作,坚决遏制非法集资蔓延势头,加强风险监测预警,坚决守住不发生系统性和区域性风险的底线。

    中央经济工作会议提出,“稳健的货币政策要灵活适度,为结构性改革营造适宜的货币金融环境,降低融资成本。”

    今年以来,人民银行已经实施五次降息、五次降准,并配合定向调节工具进一步支持三农、小微领域的金融融资。今年8月央行还进一步完善了人民币对美元汇率中间价报价机制,11月人民币被纳入国际货币基金组织的特别提款权篮子,人民币国际化进程再提速。

    关键词1:货币政策 发挥更多定向调节作用

    会议再次强调,货币政策基调依然是“稳健”,但“要灵活适度”,这与2014年中央经济工作会议称“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度”相比,更强调“灵活”。

    中国银行国际金融研究所副所长宗良对《每日经济新闻》记者表示,货币政策强调“灵活适度”,可以理解为货币政策根据实际的经济发展状况来进行货币政策的调整,因为今年是“十二五”收官,明年则是“十三五”开局的年份,货币政策需要更大的灵活度,特别在经济下行期间,政府给市场信心,货币政策会全力保障实体经济的发展需要。

    宗良认为,货币政策可以为结构性改革提供更多条件,货币政策在调结构方面将发挥更多定向调节的作用。

    关键词2:金融风险 遏制非法集资蔓延势头

    此次会议还着重指出,“防范化解金融风险。对信用违约要依法处置。要有效化解地方政府债务风险,做好地方政府存量债务置换工作,完善全口径政府债务管理,改进地方政府债券发行办法。要加强全方位监管,规范各类融资行为,抓紧开展金融风险专项整治,坚决遏制非法集资蔓延势头,加强风险监测预警,妥善处理风险案件,坚决守住不发生系统性和区域性风险的底线。”

    临近年底,爆出问题的互联网金融平台也越来越多,给投资人带来巨大经济和精神损失。近期,监管部门加大了对违规P2P平台的整顿力度。银率网分析师认为,近期多个平台被调查,一方面凸显出政府加强对P2P平台监管、规范行业发展、保护投资人利益的决心,另一方面显示出监管层对自融、资金池等碰触底线违规行为的零容忍态度。

    银率网数据显示,全国问题平台占比高达34.5%,11月“跑路”平台环比上月激增433%,投资人损失较重。市场的需求、政策的利好,促使P2P行业规模迅速扩大,累计成交量已突破万亿元,但由于P2P进入门槛低、监管相对滞后,各平台运营中累积的风险越来越大。

    银率网分析师认为,监管层对P2P平台经营合规性的要求会进一步收紧。

    解读:降成本

    企业减负打出“组合拳” 制造业增值税税率或降

    ◎每经记者 冯彪

    会议要点:帮助企业降低成本。要开展降低实体经济企业成本行动,打出“组合拳”。要降低制度性交易成本,进一步清理规范中介服务。要降低企业税费负担,进一步正税清费,研究降低制造业增值税税率。

    12月21日,中央经济工作会议闭幕,降低企业负担被浓墨重彩地列为明年经济工作五大重点任务,提出要开展降低实体经济企业成本行动,打出“组合拳”。这是继12月14日,中央政治局会议提出,要降低制度性交易成本、企业税费负担等之后,中央再次定调为企业减负。

    中央财经大学财经研究院院长王雍君告诉《每日经济新闻》记者,“减税是增强企业活力的重要手段,特别是对中小企业来说很有必要。除降低税收外,政府仍需要降低企业的非税支出,特别是针对一些政府定价的基础设施,必须要打破既得利益,才能真正为企业降低生产成本。”

    观点1:减税有利激发企业活力

    在今年10月举行的第四届全国减轻企业负担政策宣传周启动仪式上,工信部副部长辛国斌也表示,企业反映成本上升、税费负担重、融资难和贵的问题依然较为突出。

    此次中央经济工作会议提出,要降低制度性交易成本,进一步清理规范中介服务。要降低企业税费负担,进一步正税清费,清理各种不合理收费,营造公平的税负环境,研究降低制造业增值税税率。要降低社会保险费,研究精简归并“五险一金”。

    记者梳理发现,当前中小企业需要缴纳所得税、增值税、营业税、流转税、印花税、契税等二十多种税项。万博经济研究院院长滕泰曾表示,从微观层面讲,中国企业的综合税费负担平均约40%,高于发展中国家平均水平10个百分点左右。

    基于此,近来有关结构性减税的政策建议呼声渐高。中央财经大学财经研究院院长王雍君告诉《每日经济新闻》记者:“减税是增强企业活力的重要手段,特别是对中小企业来说很有必要。政府目前有数万亿财政资金闲置在银行账户上,因此政府为企业减税的空间还比较大。”

    观点2:治乱收费应建收费清单

    中国企业研究院首席研究员李锦认为,尽快降低企业融资成本、大规模减税,能够从多方面降低对中国企业的供给约束,帮助企业增强竞争优势。

    除税收负担外,王雍君说,企业实际上还需支付大量非税成本。王雍君表示,“原来企业缴费项目繁杂,有些地方存在乱收费现象。企业一旦和政府部门打交道,都会面临各类行政审批和费用支出,这实际上就形成了制度性的交易成本,增加企业负担。”

    王雍君说:“破除这种乱收费现象的关键在于建立收费清单,杜绝清单外乱收费。”记者注意到,针对上述情况,今年以来,相关部委已多次发文为企业减负。其中,财政部等部委下发《关于开展涉企收费专项清理规范工作的通知》,要求取消、降低一批涉企收费,切实减轻企业负担,遏制各种乱收费,并要求对于确需收费项目必须建立收费清单管理制度。

    此次会议提出,要降低企业财务成本,金融部门要创造利率正常化的政策环境,为实体经济让利。要降低电力价格,推进电价市场化改革,完善煤电价格联动机制。要降低物流成本,推进流通体制改革。

    除行政性收费繁杂外,王雍君告诉记者,企业成本过高的原因还在于生产性费用居高不下。他向《每日经济新闻》记者举例说,“现在企业面临的一笔大成本是物流费用。我国的物流成本在全世界来看都是比较高的。其中的关键原因是一些地方政府对公路等基础设施收取过高的费用,有些道路收费都已经收回成本了,但还继续收费。这种既得利益不打破,企业的成本就难以降低。”

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