年度楼市调查·二线城市

重庆

一线城市房价涨涨涨 2016年重庆楼市机会何在？

每经记者 杜冉乐

重庆作为中西部地区唯一的直辖市，尽管其GDP增速已实现了7个季度排名全国第一，但今年以来，“北上广深”四个一线城市房价一路飙涨，重庆等众多核心城市却波澜不惊。

随着产业西进，尤其是中新产业园落户重庆，重庆人口净流入增长明显。近日，像渝派房企代表金科已率先抛出了销售回款“双破百亿”的消息。重庆某地产机构负责人表示，当地受政策、大势影响相对一线要滞后一些，目前需求仍难以出现爆发性，但总体会趋稳。

渝版房产税难调预示房价见顶？

国家统计局数据显示，今年前三季度，重庆市GDP同比增长11%，比全国平均增速高4.1个百分点。从历史数据看来，这是重庆经济增速连续第7个季度位居全国第一。

重庆作为中西部地区唯一的直辖市，在其他省会城市及计划单列市眼里，他享有更多的政策“优越感”。不过，今年以来，北上广深四个一线城市房价持续飙涨。

与上海一样，重庆几年前也出台了房产税试点。当初出于调节房价而出台的重庆版房产税试点，随着楼市黄金十年远去，尤其是近两年重庆房价陷入“温吞水”，房价年均增长微弱，这让房产税征收有些尴尬。

重庆房产税的计税依据大致为，比如2013年重庆主城九区的普通商品房均价6803元/平方米，2014年房产税征税标准为2013年均价与2012年均价的2倍，也即13192元/平方米。2013年征税标准为12779元/平方米，2012年征税标准为12152元/平方米。

今年9月份，重庆市地税局发布了2015年房产税征收标准，对象为独栋商品住宅和新购高档住房产权的纳税人，2015年标准与2014年持平，结束3年调高。

按照重庆市统计局的数据，今年前11个月，重庆房地产开发投资3358.13亿元，同比增长3.3%，增速比前10个月回落2.7个百分点。其中，住宅投资2142.85亿元，下降2.9%，降幅比10个月扩大2.1个百分点。

“细分”市场的机会

今年11月份，金科股份联手亿达集团拟在两江新区打造健康科技新城，这也是继湖南长沙健康科技城之后金科第二个落地的产业合作项目。

金科股份董事长黄红云表示，近两年来金科一直致力于企业转型升级，目前已形成“新地产+新能源”的双主业战略，实施产业综合运营、社区综合服务两大子战略，积极推进模式创新、产品创新。

前不久，金科在重庆大本营实现地产销售“双破百亿”，除了传统住宅地产之外，金科今年还推出了发力“社区商业”投资运营型战略以及社区物业运营020战略等。

作为教育地产的先行者，渝派房企新鸥鹏集团旗下的新鸥鹏教育城项目获得“中国城市建设典范项目”的殊荣。新鸥鹏集团首席战略官、董事兼副总裁李战洪告诉《每日经济新闻》记者，“住宅地产就像小学生，商业地产就像中学生，产业地产就像大学生。这意味着做好产业地产并非易事，如果以传统地产模式就难以短期奏效。”

“新鸥鹏办的重庆房地产学院在校生1万人，目前投入和收入都在进行。也可以说，现在是一个大投入阶段，未来每一年的收入都会很稳定。”李战洪补充说。

作为重庆地产新秀，迪马股份旗下东原地产的新战略方向是社区运营，目前已推出“童梦童享”、“友邻友趣”、“乐享乐配”三大社区商业模式，部分已在重庆项目试水。

东原地产营销管理中心总经理陈文表示，与万科等房企巨头相比，东原地产还处在高速成长期，虽然房地产行业处于白银时代，但相比其他行业仍然还有利润率可赚，东原希望以非赚钱为目的的社区运营战略强化房企与业主的良性关系，为公司做大做强做准备。

在重庆大学房地产MBA研究中心教授李瑞红看来，重庆主城区未来房价会趋稳，不能以上海等一线楼市标准来看待重庆楼市，从大重庆来看，人口仍在流出，但从主城区来看，人口仍在净流入，房企应抓住结构性开发投资机会，绝不能不能再乱拿地。

从中国指数研究院历史数据来看，重庆楼市的供应量和需求量在全国均名列前茅，至少上千万平方米，虽然房价波澜不惊，与其他城市相比，一个显著区别是重庆房价是以“套内面积”计价的，一定程度上降低了青年置业者门槛，易于人口导入。无怪乎，像融创、恒大等一线房企仍在加速布局重庆。

中国指数研究院西南分院总经理汪勇表示，去年至今，重庆楼市回调，这与一线城市逆势上涨明显不同，因为重庆受政策大势影响较为滞后，随着经济换挡、成交量还会往下走，但市场仍有空间，尤其是细分市场，对房企的要求是以客户需求为中心，在优化产品和品牌差异化上做文章。

编辑：隋丕宁 审核：刘雪梅 终审：蔡战波