年度楼市调查·二线城市

沈阳

去库存周期高达24个月 沈阳楼市如何涅槃？

每经记者 王杰

相对三四线城市的巨大库存，沈阳这座超大型二线城市，按理说应是房企们的必争之地，但现实却并不乐观。当地一位操盘手对《每日经济新闻》记者直言，“只有销量，没有利润”。 
　
只有销量没有利润？
　　克而瑞沈阳机构提供的数据显示，2015年11月份商品住宅市场存量2948.76万平方米，商品住宅（不含政策性用房）可售面积消化周期为24个月。库存消化周期一般12个月左右较为平衡，高于18个月说明供过于求，低于6个月则为供不应求。
　　沈阳一项目的营销总监在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，沈阳的房地产市场目前仍没有回暖迹象，去年主要以降价赢得市场，但是并不能以价换量。今年降价不是开发商主要的策略，虽然也有楼盘价格下调，但更多开发商是用“分期首付”“零首付”“先租后买”的方式去降低门槛跑量，一些小的开发企业很难生存下去。
　　克而瑞沈阳机构提供的数据显示，沈阳市2014年全年商品住宅的总成交面积为1093万平方米，成交均价为6550元/平方米；截至2015年12月16日商品住宅的总成交面积为1203万平方米，成交均价为6453元/平方米。相比去年，今年量增价跌，目前市场供需比为0.97。
　　香港联祥地产董事总经理杜宏鹏表示，目前沈阳房产市场的表现，仍不是很理想，眼下进入传统的冬季淡季，市场压力还是比较大。价格相较于去年没有提高，从各开发商表现来看，标杆房企占比越来越大，市场集约化更明显。今年市场的供应量比较大，供求关系仍然较为失衡。
　　造成库存高企的原因，早在去年5月22日，《每日经济新闻》发表了《只有销量没有利润？沈阳楼市隐现全运会“后遗症”》，详尽报道了沈北新区的房地产开发进入了“快车道”，以及全运会让浑南新区的土地提前透支。拿地的房企将项目集中入市，造成了市场供大于求。
　　在高库存的大背景下，开发商拿地意愿降低，政府层面也在控制土地出让。
　　上述营销总监表示，从土地市场来看，今年沈阳土地供应量比较少，企业拿地积极性同样不高，即便是拿地的企业，也是品牌企业，小开发商基本上不拿地。土地供应量在下降。
　　整理克而瑞提供的沈阳市近3年的土地出让数据发现，土地成交逐年递减，2013年沈阳市土地成交372幅，成交占地面积2156万方，成交总金额516亿元；2014年沈阳市土地成交213幅，成交占地面积1078万方，成交总金额229亿元；2015年截至12月16日，沈阳市土地成交142幅，成交占地面积649万方，成交总金额111亿元。
　　沈政办发〔2015〕63号《沈阳市人民政府办公厅关于做好商品房促销工作的通知》指出，对已出让但至今未按期交付土地的地块，各区、县（市）政府要切实做好征地等工作，保证于2015年底前交付净地。对住房供应明显偏多、去化周期未达到合理区间，或在建住宅用地规模过大的区、县（市）暂停计划供应。
　
高库存下出路在哪儿
　　杜宏鹏表示，沈阳一些局部区域，由于动迁带来的刚性需求由政府采购，这缓解了一些板块很大的压力。
　　上述通知也指出，沈阳市棚户区改造和旧城区改建项目一律采用货币化补偿或以政府团购商品住房、搭建服务平台组织居民自主购房等方式安置，打通回迁安置和消化存量商品住房之间的通道。
　　杜宏鹏认为，市内的棚户区改造、农村的城镇化、农民工进城买房，短期内都有利于沈阳的库存压力的缓解。中期来讲，大沈阳经济区的发展，辐射到周边城市，形成农村人口进入周边城市，周边城市人口流入沈阳的良性循环，对沈阳楼市有较大帮助。长远来说，辽宁经济的振兴，带来购买力的提升和信心的恢复，这对刚需入市带来很大的支撑，但前提是经济的好转。
　　2010年4月，经国务院同意，国家发改委正式批复沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革试验区。沈阳经济区是以沈阳市为中心，在半径百公里范围内，涵盖沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭8个省辖市的新兴经济体。辽宁省提出，到2020年沈阳经济区将基本实现区域经济一体化，综合实力达到中等发达国家水平，成为东北亚地区重要的经济中心。
　　国务院去年8月份印发了《国务院关于近期支持东北振兴若干重大政策举措的意见》，意见指出，要结合新形势、新要求，强化政策支持，创造良好政策环境，加大工作力度，确保各项政策措施落实到位。
　　中国城市经济学会副会长牛凤瑞认为老工业基地的振兴，宏观政策的松绑，对住房消费的扶持，都会有利于沈阳楼市去化。沈阳在东北地区来说，还是处于极化阶段的城市，人口还在增加，但外来人口进驻数量，仍要取决于沈阳产业的发展。