苏州楼市异军突起 开发商如何掘金？

◎每经记者 包雨朦

今年以来，中国的房地产市场正在经历一场前所未有的区域分化：北上广深一线城市房地产市场全面向好；部分具有发展潜力的二线城市楼市逐渐回暖；同时也仍有大量的三四线城市受制于巨大的库存压力，而陷于楼市发展的低谷。

在这一场分化中，苏州楼市表现十分抢眼。中国指数研究院出炉的百城价格指数显示，苏州房价在11月环比上涨2.81%，涨幅不仅在全省居第一位，而且超越北上广深一线城市，占据了首位。据搜房网数据监控中心统计，11月，苏州市区（除吴江区）的成交均价达到14587元/平方米，环比上涨10.37%。

对于很多开发商来说，随着企业的蜂拥进入，一线城市的市场机会正在萎缩，竞争难度也在加大，在具有发展潜力的二线城市中寻找蓝海成了很多企业的共识。

2016年，苏州市场会成为开发商的淘金之地吗？

品牌房企“逐鹿”苏州

11月24日，苏州土拍市场迎来了今年最后一次集中供应。当日苏州城区共有22幅地块进行竞拍，中海、首开、蓝光等20余家品牌开发商参与了竞争，其场面不亚于一线城市的土地拍卖。最终，历时6个小时，18幅地块成功出让，共计揽金94亿。其中，苏州首开以15864元/平方米的楼面价创下了苏州吴中区的新地王记录。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，由于政府对于土地出让把控严格，人口净增长迅速，近年来苏州楼市已经出现了供不应求的状况。

苏州住建局统计数据显示，自今年7月起苏州每月成交商品住宅套数连续五个月超过万套；今年上半年，苏州楼市成交4万套住宅，同比增长36%。同时，搜房网统计显示，截至12月15日，苏州可售住宅房源共计34464套，按照目前的去化速度，4个月左右全部库存就将消化完毕。

一端是城市供求的紧张，另一端是水涨船高的市场预期，房企夹在中间，他们的焦虑正在被放大，从而进一步推升了苏州的房价。

《每日经济新闻》记者多方了解到，不少品牌房企早已瞄准苏州，希望在此深耕。来自福建的正荣集团，此前竞得了苏州高新区的一幅地块。该公司一位负责人告诉记者，苏州将会是正荣继南京之后在长三角腹地“精耕细作”的城市。

除正荣以外，朗诗、招商、新城等公司均加大了苏州市场的开拓力度。记者查阅财报发现，截至2015年上半年，新城地产在苏州的竣工项目共计8个，仅次于大本营常州和上海；苏州项目在建面积达到144万平方米，待建面积96万平方米，远超其他城市。

“苏州背靠上海，承接了上海溢出的产业分工及流动人口，同时它又辐射着苏南腹地，经济发展既迅速又稳定，因而孕育了良好的房地产市场。”欧阳捷表示，苏州是新城的长期阵地，在战略地位上仅次于上海。新城会继续加大在新城的投入，“只要有机会就会继续拿地”。

改善型仍是主力

扎实的经济基础，富庶的消费者，稳定的人口增量，相对处于洼地的房价，这些都使得苏州楼市后市可期，但机会不是俯拾皆是，产品和板块的分化依然明显。

苏州中原地产研究员程杰表示，今年苏州楼市欣欣向荣，得益于国家政策的调整力度，过去积压的购房需求得到了集中释放，其中改善型需求成为主力。

在过去一年里不断释放的中高端改善需求给苏州豪宅市场也带来了春天。数据显示，融创位于苏州高新区的狮山御园在过去两个多月中卖出了400多套高端住宅，成交金额达22亿元，平均每天成交3142万元。

克而瑞研究中心副总经理林波认为，2016年改善型需求仍然是苏州楼市的机会点。“最近苏州的地价上涨幅度较快，部分区域已经出现了地价高于房价的状况，这意味着未来苏州市场还将迎来一波中高端产品的集中供应。像绿城、金茂、融创这类善于操作高价地块的企业将掌握优势。”

程杰指出，目前100-140平方米的三房户型，同时在设计上兼具创新性的住宅产品，最契合市场需求。从区域来看，苏州工业园区、太湖新区以及姑苏区、高新区的核心地段开发潜力巨大。

欧阳捷表示，对于实力较强的企业，未来苏州是能出业绩的城市。林波预计，经过今年一年的持续放量，苏州楼市后续需求可能会断档，房价涨幅收窄，但不排除苏州成为一些房企未来的重点盈利市场的可能性。

“长期来看，苏州市场的潜力值得房企深度挖掘。”程杰说，“虽然苏州的土地已经告别了低价时代，进入苏州的最佳时期已经过去了。未来新进或‘补仓’的企业在拿地时应当保持理性，但面对优质地块还是该抓住机会，及时出手。”