叶檀：北京深圳房价反映创新城市风险溢价

中关村示范区显示的是中国企业的转型前景，而北京与深圳的房价反映的是中国创新城市享受的风险溢价。

中关村示范区最新数据显示，今年前十个月，规模以上高新技术企业总收入同比增长10.3%，企业利润同比增长18.8%，收入总额突破2.8万亿元。2014年，中关村企业实现收入3.57万亿元，同比增长17.2%；利润和税收同比增长25%左右；从业人员人均贡献收入179.4万元，同比增长11.7%。换句话说，平均每亿元收入，在2013年需要62人完成，在2014年仅需56人。

2.8万亿元和3.57万亿元是两个非常庞大的数字，可以与上海GDP总量媲美。2013年，上海GDP为2.16万亿元，2014年为2.356万亿元。

以中关村示范区为例，它远不止一条街道，其分园已经涵盖北京16个区县，总面积达488平方公里。区域内有高新技术企业近2万家，由政府的创新发展集团主导。这使得高收益企业突破了一条街道、一片区域向一个城市甚至京津冀城市群拓展。

以2万家企业、3.57万亿元收入计算，每家企业平均收入1.78亿元，中关村示范区公司平均收入赶得上中小板上市公司的营业收入，远远超过创业板。Wind资讯数据显示，2014年中小板上市公司整体实现营业总收入2万亿元，同比增长约12%，实现净利润1295亿元；创业板公司合计营收3678亿元，较2013年增长约26%，净利润合计421亿元。中关村企业享受高科技企业的高溢价，成为资本、资金集聚地。

北京成为创新中心，越来越多的人到北京寻找机会。当然，高收入群体拥有技术、品牌等，享受高风险溢价，成为推动北京房价上涨的重要原因。

今年1~11月，北京新建商品住宅（含保障房、自住房）网签量为97187套，同比上涨23.04%。扣除保障房与自住房后，纯商品住宅成交49344套，比去年同期上涨13.19%。包括远郊在内，北京整体房价在上涨，这与北京溢价地区范围的扩大有密切关系。

从市区来看，中关村软件园仅2.6平方公里，集聚了277家软件企业总部和全球研发中心。2014年，中关村软件园入驻企业的总产值预计达1400亿元，每平方公里产值541亿元，单位产出全国领先。从郊区来看，如门头沟园的部分企业已经将生产、装配部门迁至河北廊坊、涿鹿等多个地区，腾出的空间则成为设计研发中心和总部办公场所。从市区到郊区，北京房地产的价格梯度也呼之欲出。

可以与之相比的可能是未来的深圳前海，深圳设想到2020年，前海蛇口每平方公里的GDP将超过100亿元，单位产值是上海自贸区的5倍以上。前海蛇口将成为亚洲单位产值仅次于香港中环，新加坡和东京银座的区域。目前前海入驻的企业数量超过了曼哈顿。

走入中关村电子一条街，这里一样存在着转型困境。12月7日，《证券日报》报道，如今的中关村一派冷清，电脑城大多关门歇业、3C连锁巨头节节撤退，整个中关村都在谋划着转型，并经历着阵痛。

鼎盛时期，中关村是中国最大的终端电子产品集散中心，市场份额占70%以上。如今商户流失超60%。由于交易惨淡，柜台租金价格比往年减少50%~80%。攒机、PC、电子终端交易一蹶不振。

但掌握着资源钥匙的北京不会成为没落之城，旧的产业离开，新的产业会再次聚集，以前的柜台逐渐成为新技术的展示中心。2006年，中关村地区房价均价只有每平米几千元，如今突破7万元，并且看不出下行的态势。

中国创新中心的崛起，必然伴随着高房价的背景，居高不下的房价实际上是资金聚集的产物，是投资溢价的体现。