云煤能源曲线投地产遇“窘境”腾冲别墅项目半年仅售13套

近期，云煤能源（600792，SH）逆市加码腾冲别墅项目引发投资者关注，《每日经济新闻》亦独家报道其“曲线”进行地产投资存风险。

12月5日，云煤能源再次发布对外投资补充公告称，由于入股私募基金投资地产项目持续时间较长、投资涉及的交易主体较为复杂等情况，根据上海证券交易所之监管要求，公司对所投项目情况等进行详细披露。

记者从公告中注意到，在云煤能源资金涉足的两个地产项目中，已累计提供资金3.24亿元的腾冲别墅项目“自在山居”进展情况难言乐观。去年12月，云煤能源曾披露“自在山居项目一期主体工程已基本完成，预计完工时间2015年8月30日。”而时至今日，自在山居项目建筑面积完工率仅46.79%，开盘半年时间仅销售别墅类房产13套。

“标的企业的偿债能力、经营能力、项目开发及销售情况均可能会对投资产生影响。”云煤能源如此提示风险。对腾冲项目的窘境，云煤能源相关人士对《每日经济新闻》记者表示，腾冲自在山居项目受宏观经济形势和地产行业影响比较大，但应该会正常推进，根据市场情况做合理调整。该人士还强调，公司对这个项目主要是做财务投资，不是真的进入房地产。

累计曲线投地产6.69亿

地产市场风云变幻，云煤能源曲线加码的决心似乎并未动摇。12月2日，云煤能源公告称，拟以自筹资金1.6亿元认购成都投智瑞峰投资中心（有限合伙）（以下简称成都投智瑞峰）有限合伙人份额，拟提供给腾冲恒达房地产开发有限公司（以下简称腾冲恒达）用于补充流动资金。

12月3日，《每日经济新闻》独家披露，云煤能源巨额资金指向的地产项目之一，腾冲恒达的高端别墅项目“自在山居”进展并不顺利。而业内人士分析，云煤能源通过私募基金投资地产虽然绕过了监管程序，但是抗风险能力与普通地产投资并无差异。

12月5日，云煤能源按照监管机构要求再次发布补充公告，对其入股地产基金及标的项目情况进行详细披露。据其公告显示，投资资金所投项目为2个地产项目，楷丰地产“凤凰御景”项目和腾冲恒达“自在山居”项目。

云煤能源称，投智瑞峰累计向楷丰地产提供资金3.45亿元，主要用于项目建设及项目运营方面，尚有本金3亿元未归还。目前的该项目工程已竣工验收，截至2015年12月3日，住宅类房产剩余少量，商业类房产尚未销售。

与“凤凰御景”项目相比，“自在山居”项目则显得颇为惨淡。据披露，“自在山居”项目总建筑面积约58.2万平方米，项目房产类型包括小高层住宅、低层住宅、花园洋房、商业等，分四期开发建设，其中一期建筑面积9.19万平方米，已完工建筑面积约4.3万平方米，已办理预售房许可证的建筑面积为3.04万平方米，占一期建筑面积的33.07%。

按照云煤能源的披露，其通过私募基金对上述两个房地产项目的累计投资已经高达6.69亿元，目前仍有4.83亿元没有归还。

项目延期或影响收益

值得注意的是，在去年12月回复监管层的问询函时，云煤能源曾表示，截至公告日，“自在山居”项目一期主体工程已基本完成，目前主要是配套工程的施工，一期预计完工时间为2015年08月30日。

显然，“自在山居”项目一期已经出现延期。腾冲恒达一位内部人士曾对《每日经济新闻》记者表示，该项目于今年5月开盘，但原定于今年底开工的二期项目由于市场不乐观一直没有开工。

“自在山居”项目不仅工期延后，而且在一期开盘的半年里仅销售了13套别墅。有业内人士分析称，对地产项目来说，项目周期延长就意味着成本增加、收益率下降，而产品销售缓慢对企业流动资金是很大的考验。

对此，云煤能源相关人士表示，去年整个地产行业情况都不好，但是腾冲市场要比周边的瑞丽、西双版纳等地要好一些，而且腾冲旅游等方面发展是非常不错的。

在“自在山居”项目上，投智瑞峰累计向恒达地产及腾冲恒达提供资金3.24亿元，已归还1.41亿元，资金主要用于补充流动资金，尚有本金1.83亿元未归还。云煤能源公告表示，“自在山居”项目和“凤凰御景”项目目前未出现债务违约情况。

在熟悉云南地产市场的业内人士看来，上述两个项目的“钱景”并不乐观，而“自在山居”项目的销售窘境和工程延期，很大概率将影响对其财务投资收益率。云煤能源此前在公告中亦提示风险称，标的企业的偿债能力、经营能力、项目开发及销售情况均可能会对投资产生影响。