谭浩俊:万科的“租售游戏”或带来一场房地产企业并购重组潮

    每日经济新闻 2015-11-19 00:56

    显然,这是一个“租售合一、以租促售、以售促租”的新型促销模式。不同的是,与一般的促销手段相比,这种模式需要投入的资金可能令一般开发商望而生畏。但是对万科来说,此举将极有可能为其去库存创造条件。

    每经编辑 谭浩俊    

    面对阴冷的市场,万科又一次出招了。

    据《每日经济新闻》报道,近日,一个名叫“租金抵房款,房款抵租金”的活动,出现在万科重庆推出的首个长租公寓——西九·万科驿。虽然只是长租项目,却令业内中小房企草木皆兵。

    活动的具体内容为:对于成功申请“西九·万科驿”的租客,如购买万科西九二期住宅,可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠,如购置重庆万科在售的其他楼盘住宅产品,可额外享受1%房款优惠;对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户,可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同,享受与1年租金等额的房款优惠(最高不超过2万元)。

    显然,这是一个“租售合一、以租促售、以售促租”的新型促销模式。不同的是,与一般的促销手段相比,这种模式需要投入的资金可能令一般开发商望而生畏。但是对万科来说,此举将极有可能为其去库存创造条件。

    可以预料,这样的模式不会在万科所有的开发楼盘推行,而是会有重点、有选择地进行推广。特别是没有租售两种销售模式的地区,万科是不大会采用这种模式的。即便采用,也会以房款抵租金的方式,以加大促销力度。

    按照万科的解释,采用这样的销售方法不是为了替代现有的业务模式,只是增加一种业务产品。从目前中国房地产市场的发展实际来看,这样的模式也是一种创新、一种探索、一种方向。因为,传统的销售方式已经走到尽头,或者说已经遇到了很大的瓶颈。

    随着年轻人住房观念的不断转变,购房的思维也在发生变化。很多年轻人已经不再在乎是否拥有一套自己的住房,而更看重能够住上什么样的房子。如此一来,如果能够把租售结合在一起,由购房者进行选择,可能对房地产市场的发展更有好处,对缓解买房难、买房贵的矛盾也有积极的影响。

    值得注意的是,在绝大多数开发商都被库存所困扰的时候,万科的“租售游戏”无疑是一次很有吸引力的探索。把租与售紧紧联系在一起,不仅能够将持有的租赁房屋快速地租出去,也能够对积压的库存进行促销。而且,租赁的房屋越贵,获得的购房优惠也越多。

    以万科西九项目为例,其可供出租的房源租金在每月799元~1999元不等,如果所租房屋是每月1999元,那两年的租金就是近5万元。而西九二期的房价为每平方米1万元,相当于可以购买5平方米的住房,应该是一个不小的优惠。

    据业内人士推算,假如万科全面推广这种销售模式,至少要有5000亿元的融资能力。也就是说,这样的资金需求,对一般的开发商来说是想也不敢想的。就是同样规模的开发商,如果效益状况不是很好、融资能力不是很强,也不敢尝试。

    毫无疑问,万科的这次探索又将在房地产市场引发一场“地震”,那些原本就已经资金链紧张、规模不大的开发商,将再一次面临生死抉择。

    一方面,他们根本就没有能力参与这样的游戏;另一方面,就算愿意参与也可能没有条件复制这种销售模式。毕竟,绝大多数开发商都是只售不租,要想与万科竞争,就只有同规模地让利。在原本利润已经很薄的情况下,再做出这样的让步几近于自找死路。

    如此一来,一旦万科的“租售游戏”全面推开,其他与万科一样具有很强实力的开发商也纷纷效仿,那么,房地产市场一场血腥厮杀即将开始。那些没有能力采用这种促销模式的开发商,极有可能选择被兼并重组,并以此避免破产关闭造成的巨大经济损失。那么,房地产市场也将迎来一场大规模的并购重组潮,形成强者更强、弱者消亡的格局。当然,普通消费者还是希望这种能够给购房者、租房客带来好处的营销模式越多越好。

    (作者为财经时评人)

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