捞金深圳“城改”：AMC信达系押宝51亿地产基金

每经记者 杜冉乐

10月29日，信达地产（600657，SH）对外披露了实际控制人信达资产集合了旗下包括信达地产、信达资本、聚信通达、信达国际、前海华建等6家下属企业，拟设立总规模为51.01亿元的深圳信达城市发展基金，其中信达地产出资7亿元。

就投资模式而言，上述基金与市场上的一般地产基金并无太大区别。不过，上述基金因投向深圳“城改”而引来热议。前不久成立的中城新产业控股（深圳）有限公司也是为此而生。

资本扎堆，会否让深圳“城改”变成一场新的财富盛宴？

“信达版”金融地产模式

从产品设计来看，上述地产基金可做成F0F基金（即基金中的基金）或资管产品，以股权、债权或股债结合方式投向单体项目且单独核算收益，其投资策略与风控模式与市场上的其他地产基金并无太大区别。

在前述地产基金构成中，信达资本作为普通合伙人(GP)，仅出资100万元，占基金投资人总出资比例的0.02%。

《每日经济新闻》记者注意到，“信达系”旗下其他相关企业均为有限合伙人（LP），其中实际控制人信达资产出资20亿元，占比39.21%，聚信通达10亿元，占比19.6%，信达地产与建信投资出资均为7亿元，占比各为13.72%，信达国际出资3000万元，占比0.59%，前海华建出资6.7亿元，占比13.13%。

实际上，作为中国四大AMC巨头之一，信达资产最早依靠承接与处置国有商业银行的不良债权起家，并逐渐发展成为与华融资产、长城资产、东方资产旗鼓相当的金融资管巨头，业内曾称其为金融“秃鹫”。

2013年，信达资产赴港上市。除了不良资产收购之外，信达资产已掌握了证券、期货、保险、信托、融资租赁以及公、私募基金等多张金融牌照。

按照信达资产彼时的上市战略部署，结合旗下多个业务平台，其推出了业务协同战略，其中包括信达地产借信达资产的综合优势打造“金融地产”模式。

然而记者梳理发现，过去几年，信达地产业务扩张并不明显，比如2012年至2014年各年度营收与净利润均“四平八稳”，其中2014年营收为48.5亿元，净利润为7.67亿元，但其资产负债率一路走高，截至今年6月底已飙升为80%，相比2012年底上升16.5个百分点。

去年至今，楼市供需大逆转，传统地产模式陷入困境，一个典型特征为“地产金融化”与“金融地产化”趋势明显。

信达地产在今年的中报里说，为打造金融地产模式，其与信达资产的系统协同已取得一定成效，包括与兄弟企业间的业务协同。

瞄准深圳“城改”财富盛宴

按照信达地产的公开表述，上述地产基金将主要投向深圳，其认为该区域城市更新需求大，房地产市场较为活跃，拓展项目机会，改善盈利结构，创新业务和盈利模式，巩固公司对华南区域的战略投资布局。

当前，全国楼市的区域分化特征明显，尤其是今年以来，在多数二三四线城市房价萎靡甚至下跌的情况下，北上广深四个一线城市的房价却一路飙升，引来不少龙头房企争抢“地王”。

中国城市产业发展联盟主席陈宝存告诉《每日经济新闻》记者，“一线城市的中心区可用的土地越来越少，在划定城市开发边界的时候，也主要是以一线城市为主，即便是产业地产，也不准占用耕地，所以这些城市已进入整理有限的存量土地阶段。”

在陈宝存看来，上述城市被拆迁的多为核心地段，土地价值高，但拆迁成本也高，一般开发商不容易拿下来，而央企或本地国企就具有融资成本低和政商资源雄厚等优势。

按照深圳规划与国土委去年6月份发布的《深圳市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2010-2015）》，规划期内城市更新固定资产投资（包括拆迁费用和直接投资）预计约3500亿元，拉动GDP累计约7000亿元。力争完成3-5个重点产业片区改造，为新能源、生物、互联网等战略性新兴产业腾挪空间。

今年7月中旬，由深圳品颂投资、世联地产、万科旗下两个子公司以及号称“地产私募巨头”的中城投资共同出资1.6亿元的中城新产业控股（深圳）有限公司在深圳前海注册成立，背后实际运作人为刘爱明。

刘爱明表示，中城新产业将“重仓深圳”，聚焦深圳市城市更新和产业转型升级所带来的一二级地产开发，产业地产，以及产业升级孵化基金、新兴金融服务及产业链整合机遇等。