成都地铁商业陷撤场困局 商业价值需“从头开挖”

近日，成都公布了“加密轨道线网，实现轨道交通远景规划里程由原来的996公里增加到1700公里”的相关规划。成都地铁轨道的发展，被指能为辐射区域的商业产生很大提升空间。但据记者了解，成都的一些地铁站点商业存在撤场繁、空置高、运营效果不佳等状况。

想挖掘蕴藏在地铁巨大客流之下的商业价值，成都地铁商业该如何破局？

尴尬的成都地铁商业

城市发展将使得地面资源逐渐稀缺，不少城市在大力建设轨道交通的同时，会考虑城市立体空间的综合利用，发展地铁商业，成都亦然。目前已有2条地铁投入使用，并计划新增8条地铁线的成都，具有不小的地铁商业空间，但商业运营现状却不容乐观。

记者年初走访天府广场地铁地下商场今站购物中心时便发现，运营仅一年的这一个地处成都最核心广场下沉空间的商业项目，已有80%的专柜撤场。仅有鲜芋仙、星巴克等轻食餐厅经营较好，价格中低档的C＆A、优衣库等品牌业绩尚有增长。

据统计，在2012年的“撤柜潮”中成都1号线16个站点的54家商铺就有超5成商家撤离，如今复场率仍不算高。而且天府广场地铁站每日人流约10万人次，却并未高效转换为同级消费，据C＆A店铺介绍其月均业绩在160万元，UR业绩180万元，优衣库也不过260万元，在品牌的成都成绩排名上并不突出。

但与此同时，地铁商业的租金并不便宜，据了解红旗连锁曾拿下地铁1号线6间店铺就花了950元/月的租金，近50元/间的月租远高于其普通社区商铺。

转化率低、租金较高，这或只是成都地铁商业前期问题延伸出来的一些问题。

在近日由第一太平戴维斯携手英中贸易协会举办的“2015 中英零售论坛”上，第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均就指出，成都地铁1号线部分站点商铺招商情况不理想，这与商业物业与周边未打通形成延续，没形成商业氛围，以及商业物业通道指示不够明确，前瞻性的商业考虑不佳等因素都有关。

地铁商业价值需“从头开挖”

但就地铁商业物业而言，盈利空间并不小。

罗元均就指出，地铁的发展不仅扩大了城市范围还提高了土地价值空间，围绕地铁形成居住社区和商业圈，能促使沿线住宅物业和商铺物业的升值，这些都是地铁的商业价值。

有机构数据就显示，上海地铁1号线开通带动人民广场地下商业升值了10倍，深圳首条地铁线的轨交商业三年升值3倍，租金上涨2~5倍，普遍估算地铁开通能带动沿线商铺租金上涨35%左右。

合理的设置和成功的运营，能够最大发挥地铁对商业的推动效益，实际上这一点在成都部分从成功的地铁商业上也有体现。

第一太平戴维斯数据显示，成都地铁1号线四川省体育馆站，目前地下商业部分已与地铁形成较好的链接，并与来福士、人南国际广场等商业物业间，采取了预留通道的措施，而与地铁直接连接的时代数码广场-1楼商业物业，目前该部分租金水平为600元/平方米/月，出租率则达到100%。

地铁1号线世纪城站也分别在站厅层和站台层与地铁大厦进行了预留，出入口商业通道宽度达到12米，两侧商业物业的租金水平则在600-900元/平方米/月。

“地铁站点建设对周边物业价值的影响深远，但需根据车站功能、客流、站类类型的不同，做出不同的站点对策。”罗元均表示，对于交通接驳站，站点半径500米范围内可进行中高强度的商业和居住功能布局，区域中心站则应保证轨道与临近商业、办公建筑的便捷联系，充分开放利用地下空间，强化服务功能和站点辐射力。

在“2015 中英零售论坛”上，有行业专家也告诉记者，地铁商业最大的困难、也是最大机会在于，将大量客流转化为消费。要做好地铁商业，除了做好整体规划之外，还要有明确的主题，按主题规划商业布局和业态模式，将其转化成目的地消费。