豪宅现金流两年转正 踩准销售时机是关键

◎每经记者 白亚静

去年9月后，深圳楼市需求井喷，日光盘频现。

在此背景下，深圳房地产市场投资收益率排名前两位的楼盘——招商海上世界双玺花园和深圳万科云城趁机入市，取得销售额和销售毛利润双佳。

一些业内分析指出，把握市场大趋势，已成为“白银时代”地产企业营销的一门重要课程。

两年平衡现金流

海上世界双玺花园是深圳今年热销的高端住宅项目之一，位于深圳蛇口海上世界滨海休闲片区。该项目分两期开发，一期建筑面积16万平方米，包含六栋精装山海花园洋房，两栋精装双子塔海景大宅。2013年7月开工，2014年7月开盘。公开资料显示，开盘当日，项目均价达9.8万元/平方米，最低价为6.6万元/平方米，最高价12.4万元/平方米，销售近9成，销售总额超过20亿元。

项目二期建筑面积达12.56万平方米，包含四栋超高层和一些联排别墅，配有部分商业裙楼。2014年3月开工，2015年4月开盘。来自开发商的消息显示，开盘当日所推出的货量几近售罄。

招商地产半年报显示，该项目计划投资88.7亿元，截至今年6月底，已累计投入31亿元，预售款达47亿元，预售比例达43%。这意味着，该项目在运营两年后，已实现现金流平衡。

去年一期开盘前，海上世界双玺花园项目营销团队主要针对“360度无敌环视山海景观”和“坐拥海上世界600亿配套”两个部分进行营销。

据了解，“环视山海景观”是指该项目依山傍海，前揽深圳湾，背靠大南山。“600亿配套”是指2010年以来，招商系投资600亿元改造蛇口，除建设邮轮母港、希尔顿酒店、艺术中心、网谷等28个项目外，还在海上世界综合体片区打造连片高端住宅项目。

项目二期开盘前，正值“3·30新政”出台，深圳楼市进入房价快速上涨通道，一些投资客开始青睐高端住宅项目，而深圳前海蛇口自贸区也于4月21日获批挂牌。

海上世界双玺花园项目营销团队抓住政策和区域发展的重要机会，调整了营销策略，突出项目地理位置优势，大打“通过深圳湾跨海大桥五分钟切换深港”等概念。项目二期于4月22日，即广东自贸区挂牌第二日突击开盘，迅速取得成功。

精准选择入市时机

和招商地产海上世界双玺花园一样，深圳万科云城也因精准把握入市时机，从而实现成功。

万科转型做城市配套商后，万科云城系列是新产品之一，主打产城模式。深圳万科云城位于留仙洞总部基地，是万科的合营项目，权益占比79.2%，预计总投资189.7亿元。该项目定位互联创新城，占地40万平方米，规划建筑面积133万平方米，其中可售建筑面积73万平方米，业态涵盖研发办公、精装公寓、酒店、商业等，是深圳南山首个百万级产城综合体。

万科云城中的商务公寓，于今年6月开盘。据开发商透露，480套房源开盘后4小时内销售95%，成交均价为5.5万元/平方米，最终收获20多亿元。

“3·30新政”后，深圳楼市房价大幅上涨，刚需客户加速入市。然而，量价快速上涨态势难以持久，需求被大量释放。由此来看，6月无疑是深圳开发商的最佳卖楼时机，即价格已攀至阶段性高点，需求端有足够的客户接手。此外，不少业内人士认为，5.5万元/平方米的均价，实则已涵盖相当一部分的资产升值空间。

除定价、入市节点选得精准外，深圳万科云城热销的另一个原因是产业概念，以及产业规划带来的红利。

一方面，该项目选择的宣传点是“满足高新中心人才精英的产业办公、居住、配套等需求，缔造深圳硅谷的核心发展原动力”，另外，该项目距离深圳科技园（聚集了一大批创业企业）不远，因此开盘当日吸引到了相当数量的投资客。

另一方面，由于这批商务公寓属留仙洞新兴发展规划片区，有政策支持，万科云城项目首付仅3成，低于一般商务公寓首付5成的要求。这一贷款政策吸引了很多只看首付额度，不论总价的购房者。