恒大泰禾再度发债300亿 房企借力债市热潮低息“储粮”

每经记者 区家彦

得益于债券市场不断升温，房地产企业掀起了前所未有的超大规模发债热潮。

《每日经济新闻》记者了解到，继年中发行200亿元公司债券后，恒大地产又于10月15日成功发行200亿元的非公开公司债券，这创造了国内私募债最大发行规模纪录，包括万科、金地、泰禾、碧桂园等知名上市房企纷纷加入到发债大军中。

多位分析师向记者表示，得益于流动性宽松以及股市暴跌后引发资金流入等因素，债券市场大热让房企获得了发债融资的最佳窗口期。但公司债的过度上涨、股市见底回升以及交易所资金面的不确定性对债市造成压力，接下来公司债有可能面临去杠杆调整的风险。

房企疯狂发债

恒大地产是本轮发债动作最大的龙头房企，继6月成功发行200亿公司债后，恒大于10月15日再度成功发行200亿非公开公司债券，不仅创造了国内私募债最大发行规模纪录，并获得4倍超额认购。

《每日经济新闻》记者了解到，恒大本次发行的私募债券分为“3+2”年期和5年期两种，其中175亿元的“3+2”年期债券利率为7.38%。在第三年末，恒大地产有权选择上调票面利率，同时投资者也有权回售债券。另外25亿元为5年期债券，固定利率为7.88%，国泰君安、中信建投、招商证券等将担任这次发行的主承销商，预期将于10月19日完成。

借助债券市场大热抓紧融资的不止是恒大，泰禾集团也在10月16日收盘后发布公告，鉴于前次非公开发行的50亿元公司债券已募集完毕，拟再次非公开发行不超过60亿元公司债券和公开发行不超过45亿元公司债券，合计拟再募集资金105亿元，用于偿还金融机构借款及补充公司流动资金，以及进一步改善公司财务结构等。

根据中原地产研究部统计数据显示，今年年内有超过60家上市房企在内地已经或计划发行公司债，融资预期融资高达1500亿元以上，而在2014年全年只有15家融资成功，金额只有235亿元。

海通证券的研究报告显示，今年初《公司债券发行与交易管理办法》的颁布，全面推进了交易所公司债的发展进程，是新公司债发行井喷的最重要原因。新公司债规定较以往有三个方面的显著差异：其一，发行主体扩大；其二，投资者划分；其三，发行方式灵活，这有效解决交易所公司债发行规模偏小、流动性不足的问题。房地产商作为资金需求量最大的群体，成为交易所公司债的主要融资主体。

公司债面临降温风险

在海通宏观债券首席分析师姜超看来，与以往相比，本轮公司债发行体量大、成本低，是吸引房企扎堆发债的主要原因。

据姜超统计，在今年5月底以前，地产债的发行规模多数约10亿元，规模最大的09华发债也仅不足18亿元。而新地产公司债的平均发行规模大幅上升至30亿~40亿元，如15恒大02和15恒大03的规模更是高达68亿元和82亿元，无形提高了新债的流动性。

本轮新发行的地产公司债融资成本出现明显下降。恒大此前发行的5年期50亿元境内债券，票面利率仅为5.38%，相对于公司在今年2月发行的10亿美元5年期优先票据12%的票面利率，债务融资成本下降近55%。万科此前发行的五年期公司债利率更低至3.5%，接近同期的国债收益率。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，由于实体经济依然低迷，央行维持流动性宽裕的意愿明显，股市暴跌后引发资金流入债市避险，引发债市出现牛市，融资成本的下降为企业发债融资提供了窗口期。尤其是对于资金需求量大的房企而言，现在可以说是近几年难得一遇的发债良机，用低成本的境内公司债替换早几年发行的境外高息债，对于降低整体融资成本有积极作用。

不过，在姜超看来，由于目前公司债发行利率屡创新低，信用债绝对收益率和信用利差均已压至历史低位，安全边际大大下降。机构通过将公司债抵押放大杠杆操作的做法，使得公司债过度上涨。随着股市配资清理完成，部分股票投资价值体现，加上美国加息预期降低市场风险偏好回升，交易所资金面不确定性增加，公司债有可能面临去杠杆的风险。

“除了流动性因素，国内评级机构的信用评级严谨度与国外机构相比仍有改进的空间，境内外信用评级差异大是造成房企发债成本大幅下降的主要原因”，黄立冲认为，但这也掩盖了部分房企资产质量欠佳的事实，一旦债市出现调整，这类型公司的债券有可能会出现剧烈波动，给投资者带来损失。