前三季度北京二手房成交同比翻番 创5年新高

每经记者 胡健 

楼市回暖的步伐有数据可以佐证。

据伟业我爱我家市场研究院的数据统计：2015年前三季度北京全市二手住宅网签总量为142886套，比去年同期大幅上涨104%，创2010年楼市限购以来交易量新高。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，经历了2014年的楼市成交低谷之后，2015年从“330新政”开始，在一系列楼市利好政策的刺激下，北京二手房市场供需两旺，尤其是在改善型购房需求的支撑下，交易量大幅上涨。

通州二手房交易量上涨143%

据统计，从区县成交情况来看，66%的二手房交易仍发生在城市核心区，城六区仍是北京二手住宅的主力成交区域。

房地产经纪人小刘所负责的区域主要在北京南部城区方庄附近，他告诉《每日经济新闻》记者，从今年5月份开始明显感觉生意好做了很多，有时候一个月可以促成两三套二手房成交。

“北京目前五环以内鲜有普通住宅新盘入市，即便有，价位普遍要超过500万元，相比之下，150万~400万元的二手房就成为很多不愿承受过长时间交通成本的购房人的选择。”小刘说，这几个月经常出现好房源刚一放出，就有购房者交订金预订的情况。

在远郊和近郊区县的成交中，近60%的二手住宅交易发生在昌平、通州和大兴三大区县，随着这三个区域各方面配套设施的加速完善，成交占比也在逐步提升。

从各区县的成交量对比来看，前3季度，通州成为全市交易量涨幅最大的区域，与去年同期相比，通州二手房交易量大幅上涨了143%。

这主要得益于政策预期，一位区域专家表示，北京将建设通州“副中心”，建设的关键在于改变“睡城”的形象，过去通州仅有一些文化艺术产业形成了聚集效应，未来北京党政机关在多大程度上搬往通州、产业项目在多大程度上向通州聚集。

但胡景晖介绍，在8月15日仅针对通州区的加强版限购令落地实施后，通州也成为9月份二手房交易量跌幅最大的区域。

值得注意的是，北京二手房成交量翻番，但房价却并没有随之起舞。胡表示，虽然今年交易量大幅上涨，但是房价的涨幅仅为4%，是近10年来房价年度涨幅最低的一年。

他分析说，目前卖一买一或卖二买一的改善型购房需求大概占到了二手房市场总购房量的六成以上，这部分改善型购房需求既是卖房的业主，同时也是买房的客户，这种双重身份使得房价保持了相对平稳，很难出现大幅上涨。

机构预计后市走势出现分化

在经济增速下行阶段，今年政策明显向有利于楼市成交的方向松绑，以北京为代表的一线城市和热点城市也迎来一波成交高潮，接下来走势会如何？

链家地产的数据显示，10月第二周，北京市二手住宅成交1565套，网签量环比下降47.6%，成交均价为35533元/㎡，成交均价环比下降2.7%。

根据链家网研究院统计，本周日均新增客源量环比上升20.7%，日均新增房源量环比上升29.9%，新增需求与房源比值为4.5，总体处于相对较高水平。

不过，围绕四季度二手房市场的走势，市场研究者存在分歧。

胡景晖判断说，三季度以来，一系列利好政策对楼市的刺激效应逐步减弱，北京楼市已经出现降温势头。虽然近期有降息和公积金进一步调低首付比例等利好政策，但对于购买标的物更偏中高端和中高价位的置业升级的改善型购房家庭来说，作用微乎其微。

他说，楼市的整体降温也在一定程度上缓解了房价上涨的势头。

胡景晖预计，如果没有更有力的利好政策出台，比如适度放松限购，降低交易环节税费，提高公积金贷款上限等，北京二手房市场的降温势头或将在四季度持续，随着交易量的回落，北京二手房价或将出现稳中有降。

但链家观点认为，9月以来央行陆续出台进一步宽松的金融政策，使得购房难度有所下降，并与9月30日提出在不限购城市推行首套贷款首付比例降至25%的政策，这释放出国家将进一步提振房地产行业发展的信号，市场预期上升，使得节后入市积极性增强。