房企突围路径：除了做大 还有联合

◎每经记者 区家彦

进入2015年，房地产与金融的结合出现提速迹象。一方面，承接上半年A股的大牛市，上市房企纷纷抓住机会再融资，以充实财力完成扩张；另一方面，在金融资本助力下，中小型房企出现一波并购潮，行业集中度加速提升。

对已拥有资本平台的上市房企而言，如何扭转低估值的被动局面？对于尚未上市的中小型房企而言，还有没有通过嫁接资本做强的机会？9月24日，在由《每日经济新闻》主办的“第五届中国价值地产年会”上，和君集团资深合伙人矫培民、昆吾九鼎执行总裁何强等金融资本界人士就此进行了一场精彩纷呈的探讨。

三前提助房企做大市值

今年以来，万达商业与富力地产筹划回归A股，万科、中海、碧桂园的物业服务寻求分拆上市，碧桂园的教育业务、恒大的矿泉水等非地产业务也试图通过分拆实现在A股上市。一时间，资本运作成为地产大佬最热衷的事情。

在房地产金融化年代，地产大佬除考虑怎样才能更好地卖房子外，还得思考如何通过资本运作把公司市值做大。在中信证券房地产分析师陈聪看来,由于此前A股一度暂停房企在资本市场融资，上市房企市值管理动力并不是很强，但随着房地产行业再融资环境好转，加上地产股估值相对较低，对房企而言，与其在短期内改善盈利水平，不如提升公司的估值水平，毕竟提升盈利水平并非易事,因此房企的市值管理意愿更为强烈。

新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,目前，房地产企业都面临转型难题,无论是转向哪个方向，充裕的资金是重要因素，如果房企能通过市值管理提升估值，有助于展开后续股权融资，为转型成功带来更大的资金保障。

尽管A股市场一度对房企转型概念极为追捧，但至今有实质性效果的企业寥寥可数。在三六五网副总裁李智看来，尽管不少上市房企都把转型当作市值管理的工具，但寻求转型并非一定奏效。

房地产企业想吸引投资者关注，甚至给予更高估值，有三个重要前提：首先是明确定位，清晰到底是选择深耕市场还是转型，不是每家房企都具备转型的条件。其次就是找准基因，清楚哪些新行业是适合的，不要盲目进入新的市场。最后就是要懂得向投资者“说故事”，让投资者了解转型的市场空间有多大，从而坚定资本市场的信心，推动市值增长。

相对于已上市的房企，由于A股已暂停IPO，就那些徘徊在资本市场大门外的房企而言，到H股上市几乎是唯一选择。何强认为，尽管到H股IPO的估值远低于内地，但房地产作为资金密集型行业，上市有助于企业打通融资渠道并降低融资成本，因此即便是估值比较低，有条件的房企还是尽量争取上市。

中小房企联合可突围

相对于已拥有上市资格的房地产企业而言，大量非上市中小型房企由于不具备畅通的融资渠道，在行业加速整合的大格局下，如何在强者恒强的格局下生存并非易事。

在何强看来，房地产行业将呈现出两大趋势：一是产业集中化趋势，即20%的企业掌握着80%的市场，类似现在的家电行业，对于剩余80%企业而言，他们只占有20%市场空间；第二是产业资产证券化的趋势，过去十年是房地产发展的黄金十年，行业也没有分享的意愿，但未来十年将是分享的时代，无论是上市还是如今火爆的众筹概念，它的本质都是分享经济，通过分享利润与共担风险实现轻资产运营。“大型房企在突破规模化、网络化和证券化上难度并不大，问题更多出在中小企业身上。”何强表示，以往中小企业面临的出路，要么是转型，要么就是卖掉，现在有一条新的路径，叫做“联合”。目前九鼎有一个商业项目计划，旨在帮助中小型商业地产公司，联合起来打造一个比较大的平台，其做法是让商管公司的股东成为项目平台股东，由平台掌管这些商管公司的股权，从而打造基于互联网大数据的商业服务平台。

根据何强的设想，这个商业项目计划在全国范围内联合数百家线下实体商业中心，整合成一家基于大数据分析的O2O商业服务类上市公司，预计整合后的平台公司利润达到10亿元，市值在两三百亿元，并最终实现在资本市场的突破。