变革曙光已现：价值地产明确行业转型方向

每经记者 王杰 包雨朦 白亚静 杨羚强

过去一年，从互联网到金融，到全产业链的打造，房地产业的变革内容和跨界力度，几乎是所有行业最大的。转型中，不少企业遇到了困难，有的甚至陷入战略“陷阱”。怎样转型才算正确？在9月24日于南京举行的第五届中国价值地产年会暨2015中国价值地产总评榜颁奖礼上，参会嘉宾围绕转型、创新等话题进行了热烈讨论。

“大企业面临着增长极限和增长危机，中小企业则面临着并购的威胁。小企业最好的路径是卖项目、卖地、卖股份，如果不加快卖掉，今后就卖不出好价钱。现在的企业转型、跨界和多元化已经成为房地产企业的必然。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为，这是房地产行业必须转型的原因。

但是转型对开发商现有的资源是一种挑战。新的业务需要新的人、新的组织架构、新的激励方式乃至新的客户关系、新的战略和思维。这些资源开发商又是否具备？据了解，房地产开发企业在转型过程中，也大多存在类似的疑问。房地产究竟应该怎样拥抱移动互联网，转型究竟该怎样转？

必然选择：转型与跨界

中国房地产业协会原副会长朱中一表示，“十三五”时期房地产行业仍是发展的机遇期。2020年以前，我国要全面实现小康，住房的需求是客观存在的。2014年，我国的城镇化率为54.77%，而到2020年要达到60%，会带来很大的需求量。有所调整的计划生育政策，也给房地产带来一些新的需求。

朱中一认为，未来，产业政策支持和鼓励的将包括：加大改善型住房的支持力度，盘活存量和有效存量相结合，加快发展住房租赁市场，主要包括如何借助互联网技术，在政府层面、社会层面加快推进保障型租赁住房的服务平台建设，培育和规范租赁市场的经营机构，另外支持房地产开发企业和个人，将持有的房子向外出租。

围绕产业政策的方向，产业园区地产、旅游地产、老年地产、众创空间、社区商业服务网点等新的房地产创新业务层出不穷。据《每日经济新闻》记者了解，苏宁置业就在传统商业和住宅地产之外，切入科技地产、物流地产等新业务。

朱中一认为，现在正实施全国住房联网，实现信息共享，如果这个工作做好，房地产的大数据、云计算的基础就具备了，这将为房企下一步转型奠定重要基础。

全联房地产商会秘书长钟彬表示，行业未来将会有三大主要变化：第一是市场，市场筑底了、反弹了；第二是分化，企业在分化，城市在分化；第三是存量，因为土地出让太多，造成的压力非常大。

尽管行业成长仍有空间，但空间正变得越来越小。欧阳捷表示，百强房企进入增长瓶颈，已难再保持过去10%~27%的平均复合增长率，2013年7家千亿房企复合增长率也下降了一半，未来还将下降。中小房企则面临生存危机，倒闭、破产、被收购成常态。因此，房企转型、跨界、多元化成为必然。

转型方向：正在明朗

虽然转型已成为房企的必然，但究竟怎样转型才能获得成功？截至目前，并没有一个确定的答案。欧阳捷表示，不同企业的战略不同，掌握的资源也不一样，没有单一固定的路径适合所有的房企转型。

如何构建房地产全新生态链？钟彬认为，核心是落到服务与产品。对于苏宁置业来说，它的转型是通过物联网、互联网技术打造智慧城市生活空间，形成商业、住宅、科技、物流工业四大板块，同步带动高星级酒店与购物中心的全国连锁发展。金融+运营+地产是房地产未来的盈利逻辑。过去行业只关心下面的东西，金融既关心全产业链的金融，也关心消费金融，因为房地产的消费金融不是简单的按揭能涵盖的，这是巨大的市场。

钟彬认为，未来房地产业将逐渐走向全产业链，从简单的资本利用走向资本市场的全面互动。房地产的盈利，未来将从增量资产，转向资产增量到存量的盘活，注重资产管理的升值。从银行贷款走向投贷结合的投行模式。现在所有的银行都开始探索投贷结合。

中锐控股集团董事长钱建蓉提出，转型时，目光除盯准“服务＋”、“内容＋”等，还可观察海外房地产市场，去海外进行投资。钱建蓉认为，人民币贬值，海外市场存在机遇，加快了房企布局海外市场的趋势。

转型难点：人才和资源

欧阳捷表示，新业务需要熟悉新业务的新人，换句话说，就是必须要引进具有新业务思维、理解新业务模式、掌握新业务资源的一大批中高端人才，不能够新瓶装老酒。房地产已经由地块与地块、产品与产品、关系与人脉之间的竞争，转向思维与战略、人才与资金、入口与流量、规则与谋略的竞争。

欧阳捷认为，真正的转型跨界多元化一定是纳入公司战略，有了基本成立的商业模式，自上而下地匹配引进人才，给予烧钱般的资金投入，才有可能取得成功。

欧阳捷的观点代表了很多与会企业的看法。不少企业在付出了较高试错成本后发现，业务跨界的确需要增加更新的熟悉新业务、新模式，掌握新资源的人才，才能在新领域，避免落入战略陷阱和盲区。

《《《

公司市值

房企突围路径：除了做大 还有联合

◎每经记者 区家彦

进入2015年，房地产与金融的结合出现提速迹象。一方面，承接上半年A股的大牛市，上市房企纷纷抓住机会再融资，以充实财力完成扩张；另一方面，在金融资本助力下，中小型房企出现一波并购潮，行业集中度加速提升。

对已拥有资本平台的上市房企而言，如何扭转低估值的被动局面？对于尚未上市的中小型房企而言，还有没有通过嫁接资本做强的机会？9月24日，在由《每日经济新闻》主办的“第五届中国价值地产年会”上，和君集团资深合伙人矫培民、昆吾九鼎执行总裁何强等金融资本界人士就此进行了一场精彩纷呈的探讨。

三前提助房企做大市值

今年以来，万达商业与富力地产筹划回归A股，万科、中海、碧桂园的物业服务寻求分拆上市，碧桂园的教育业务、恒大的矿泉水等非地产业务也试图通过分拆实现在A股上市。一时间，资本运作成为地产大佬最热衷的事情。

在房地产金融化年代，地产大佬除考虑怎样才能更好地卖房子外，还得思考如何通过资本运作把公司市值做大。在中信证券房地产分析师陈聪看来,由于此前A股一度暂停房企在资本市场融资，上市房企市值管理动力并不是很强，但随着房地产行业再融资环境好转，加上地产股估值相对较低，对房企而言，与其在短期内改善盈利水平，不如提升公司的估值水平，毕竟提升盈利水平并非易事,因此房企的市值管理意愿更为强烈。

新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,目前，房地产企业都面临转型难题,无论是转向哪个方向，充裕的资金是重要因素，如果房企能通过市值管理提升估值，有助于展开后续股权融资，为转型成功带来更大的资金保障。

尽管A股市场一度对房企转型概念极为追捧，但至今有实质性效果的企业寥寥可数。在三六五网副总裁李智看来，尽管不少上市房企都把转型当作市值管理的工具，但寻求转型并非一定奏效。

房地产企业想吸引投资者关注，甚至给予更高估值，有三个重要前提：首先是明确定位，清晰到底是选择深耕市场还是转型，不是每家房企都具备转型的条件。其次就是找准基因，清楚哪些新行业是适合的，不要盲目进入新的市场。最后就是要懂得向投资者“说故事”，让投资者了解转型的市场空间有多大，从而坚定资本市场的信心，推动市值增长。

相对于已上市的房企，由于A股已暂停IPO，就那些徘徊在资本市场大门外的房企而言，到H股上市几乎是唯一选择。何强认为，尽管到H股IPO的估值远低于内地，但房地产作为资金密集型行业，上市有助于企业打通融资渠道并降低融资成本，因此即便是估值比较低，有条件的房企还是尽量争取上市。

中小房企联合可突围

相对于已拥有上市资格的房地产企业而言，大量非上市中小型房企由于不具备畅通的融资渠道，在行业加速整合的大格局下，如何在强者恒强的格局下生存并非易事。

在何强看来，房地产行业将呈现出两大趋势：一是产业集中化趋势，即20%的企业掌握着80%的市场，类似现在的家电行业，对于剩余80%企业而言，他们只占有20%市场空间；第二是产业资产证券化的趋势，过去十年是房地产发展的黄金十年，行业也没有分享的意愿，但未来十年将是分享的时代，无论是上市还是如今火爆的众筹概念，它的本质都是分享经济，通过分享利润与共担风险实现轻资产运营。“大型房企在突破规模化、网络化和证券化上难度并不大，问题更多出在中小企业身上。”何强表示，以往中小企业面临的出路，要么是转型，要么就是卖掉，现在有一条新的路径，叫做“联合”。目前九鼎有一个商业项目计划，旨在帮助中小型商业地产公司，联合起来打造一个比较大的平台，其做法是让商管公司的股东成为项目平台股东，由平台掌管这些商管公司的股权，从而打造基于互联网大数据的商业服务平台。

根据何强的设想，这个商业项目计划在全国范围内联合数百家线下实体商业中心，整合成一家基于大数据分析的O2O商业服务类上市公司，预计整合后的平台公司利润达到10亿元，市值在两三百亿元，并最终实现在资本市场的突破。

《《《

市场形势

向一二线集中遭炮轰三四线也要房地产

◎每经记者 区家彦

“光有一线城市的繁荣，没有三四线城市的房地产健康发展，中国的房地产能健康发展吗？”在第五届中国价值地产年会上，新能源置业董事长包广林表达了质疑。

尽管今年二季度起，房地产市场复苏势头明显，但市场分化却在加剧。中原地产研究中心的统计数据显示，今年上半年，一线城市累计签约21万套，同比2014年同期上涨了42.9%，二线城市也上涨了16.9%，但三线四线城市的成交量依然低迷。

中原地产首席分析师张大伟指出,经济发展不均衡、库存不均衡、政策刺激作用不均衡等是影响两类城市楼市走向的主要因素，三四线城市有可能陷入较长的低迷期。

受一二线城市房价上涨效应影响，房企扎堆涌入，进一步推高土地价格。中原地产研究部统计数据显示，截至9月前20天，一线城市成交39宗土地，平均溢价率超过37.69%。二线城市也已经成交了543宗土地，唯独三四线城市土地市场依然不温不火。

陈国华表示，虽然一二线经济发达城市房地产依然被看好，但由于大量开发商扎堆进入抢地，导致土地价格被炒高，存在一定程度泡沫。相对而言，不少三四线城市经历了较长时间的调整，市场压力正在逐步缓解，反而隐藏着投资机会。“虽然不少三四线城市确实存在供过于求，但恰恰是这样的市场环境，才能考验一家房地产企业的能力与水平。即便在三四线城市，只要企业有好的产品理念、优秀的土地价值挖掘能力、同样可以拿到好的项目”，包广林表示。

不过中国房地产业协会原副会长朱中一提醒，目前三四线城市的楼市困局很大程度上是由于前期的过度开发，这些城市只有采取积极的去化策略，降低库存压力，未来才能重现投资机会。