融创驰援天朗 收购与放贷“左右开弓”

每经记者杜冉乐 近日网传“天朗被收购”的消息，在天朗两度发布不同版本的澄清公告背后，真相似乎欲盖弥彰。 9月2日，融创中国（01918，HK）发布公告说，公司与天朗控股签署了双方设立合资公司及收购目标公司股权及债权的合作协议。此公告一出，融创与天朗之间的合作终成既定事实。 按照协议，双方拟成立西安平台公司，由融创控股八成，参与收购西安天朗两项目，运作位于西安的待开发及储备项目。融创单独收购天朗济南、南京和成都6个项目。收购总成本6.84亿元。 融创之前收购绿城、佳兆业，虽羽铩而归，但却启发了孙宏斌，融创开启了一种高效的整合新模式；同时，其手持168亿元账面现金，又与合作方做起了“放贷”生意，可谓左右开弓。 融创收购心经：专捡好项目 8月31日至今，往常冷清的天朗控股官网的访问量飙升。其中，一篇澄清公告的阅读量逾1600，另一篇公开声明则超过2100次点击。 从天朗的角度来说，公司不是被融创收购，而是向对方转让了旗下部分地产项目。 天朗官方强调说，这只是公司“小城镇建设与投资、文商旅产业运营、蔚蓝生活服务”三大业务板块众多业态中，住宅开发方面的一次合作，公司的既定战略规划不变。 公告显示，除了双方合资的西安平台公司收购西安天朗两个项目之外，位于济南、南京和成都的6个天朗项目均由融创独立收购。未来，西安平台公司及其他6个项目公司也将被纳入融创财报。 《每日经济新闻》记者注意到，融创“挑选”的这6个项目均较优质。其中，西安两个项目名为天朗五珑、天朗曲院香庭，前者为占地127亩的低密住宅，紧邻2000亩城市生态公园；后者旁边就是浐河及湖滨区域，现在已有绿地国生态城、湖玺雁鸣墅语等项目。 在成都的两个项目，一个名为天朗锦邸，位于成都市西一环靠近内侧，另一个位于一环内的电信路，附近为四川大学华西校区及附属医院。济南的天朗蔚蓝城则位于该市二环以内。 在8个收购项目中，截至目前，除了天朗锦邸已销售一半以外，仍有4个未售，剩余3个销售不足1/4，项目业态较为丰富。这相当于融创“曲线”拿地，储备了项目资源。另从多个可查的项目来看，其口岸、周边环境及配套均相对稀缺。 这一收购路径，似乎也首次印证了孙宏斌前不久在融创中期业绩会上所说的“打包收购我们不太能接受”的观点。 此前，融创败走佳兆业，实际上最初缘起于上海佳兆业4个项收购项目，中途整体收购迟迟未了，最后却戏剧性地以这4个项目结束。 全国房地产经理人联盟四川分会秘书长何良栩对《每日经济新闻》记者表示，与明确收购绿城、佳兆业及中渝成都股权不同，融创处理与天朗的关系上，应属“非对抗性”的个盘收购与合作，在项目开发和财务、债权关系处理上更精明一些，也容易让对方接受。 公告还显示，未来西安天朗拟获取的待开发项目，将交给西安平台公司公开竞标及后续运作，而其通过一级整理参与或拟获取的储备项目，由其与平台公司合作开发，其中后者持股不低于七成。 之前，天朗的说法是天朗西安的待建项目和土地储备也纳入平台公司，由双方共同开发。融创品牌回应记者说，公告里如果没有指明就没有那么确切。业内猜测，双方谈判中应有激烈博弈。 8亿委贷“输血”天朗 2013年以来，天朗控股启动“新十年”战略，加速全国化扩张步伐。基于这一战略，飞奔在扩张路上的天朗对资金的渴望越来越迫切。 但进入2014年，经济大环境低迷，加上楼市供需大逆转，让天朗备受资金重压，这从天朗借信托、资管等高频融资可窥一斑。 一般而言，房企无法从银行借到开发贷之后，才被迫转向信托、资管、地产基金、基金子公司等渠道募资。 用益信托网数据显示，天朗控股今明年内到期的信托、资管产品总计4款，涉及总融资金额接近14亿元，融资成本在9.6%~11.3%之间。 其中，天朗控股借助中信建投信托发行的集合信托产品投向的标的就是天朗五珑项目一期，该产品总募资额为4.568亿元，预期收益率9.2%～10.7%，成立于2013年10月下旬，作为单一期限产品，将于今年10月中旬到期。 透过产品说明书，记者进一步发现，上述资金主要为中信建投信托通过银行委托贷款渠道输血上述项目，以替换股东借款。为此，天朗已将持有蓝天节能公司51%的股权质押于该信托公司。 随着融创与天朗达成默契，双方之间的借款-融资方案也被彻底曝光。按照合作协议，如果融创无法在9月10日之前按计划完成对天朗济南和成都目标公司的收购，其将提供4亿元委托贷款。10月20日或之前，融创向天朗控股提供委托贷款总计8亿元（含前述4亿元）， 据了解，上述委托贷款年息率将为11%，这笔资金将由融创内部提供。截至今年6月底，融创的账面现金流为168亿元，孙宏斌曾感叹“有钱花不出去”。 不过，融创也开出了一揽子条件，包括签署合作协议及其他贷款协议，西安天朗国际二期6万平米商业用房用抵押，长春天朗土地使用权及在建工程及长春蔚蓝香庭项目土地使用权抵押，西安天朗将西安信乐、仁信全部股权质押等。