作价2.46亿“退房” 高新发展复牌涨停

每经记者 杜冉乐

出售两个子公司，竞演变成了一场重大资产交易，高新发展（000628，SZ）到底在下一招“妙棋”还是“险棋”？

8月24日，高新发展关于向母公司成都高投集团出售旗下房企绵阳倍特与倍特物业一事正式敲定方案，作价约2.46亿元，且构成关联交易。交易完成后，高新发展将退出房地产开发及物业管理业务。

当前中小地产股频现“退房”潮，高新发展“退房”看似不稀奇，但《每日经济新闻》记者发现，高新发展去年与今年中报业绩连续“亮红灯”，母公司多项优质资产未予注入。高新发展却在今日上证指数暴跌8.49%的市场态势下“一”字涨停。

保壳抑或转型？重大资产出售之后，高新发展能否获得母公司多项优质资产的注入？

“退房”致应收款增上亿

早在2006年，高新发展（原名倍特高新）实施股改方案时，背靠新的母公司成都高投集团，其曾对外确立了“立足成都，看好绵阳，盘活雅安”的房地产战略，目标是跻身一流的专业房地产开发商。

作为上述股改的核心受益方，成都高投集团当时旗下已拥有高新置业、高新创投、成都现代体育公园等5家全资子公司，总资产近70亿元，其雄心就是利用自身优势，将高新发展打造成为高新区骨干企业。

然而，高新发展原本赖以发展的建筑施工、地产开发、期货经纪等主业却面临市场大环境低迷所带来的新挑战。

今年上半年，高新发展实现房地产开发营业收入约247万元，但营业成本约307万元，毛利率亏损24.3%，其解释说，这主要是地产项目销售尾盘车位所致。

华西证券一位投资顾问表示，建筑施工占高新发展营业收入的80%，毛利率虽仅为4.65%，但至少还在盈利，出售房产公司主要为了减亏。

评估报告显示，绵阳倍特的股东权益账面值10285.13万元，评估值23864.90万元，评估增值13579.77万元，增值率约132%，最终交易作价23864.9万元。

据了解，绵阳倍特旗下现有房地产项目已进入尾盘，今年初曾取得了绵阳市科创区、八角社区3宗待开发建设地块。

上述评估报告还显示，倍特物业的股东权益账面值为598.42万元，评估后的股东权益价值785.17万元，评估增值186.75万元，增值率31.21%，最终交易作价785.17万元。

上述标的全部股权交易对价总计2.46亿元。不过，财务顾问国金证券在回复深交所相关疑问时提及，此次交易之后，高新发展其他应收款增加1.01亿元，并解释说此次交易之前，高新发展对绵阳倍特和倍特物业的长期股权投资余额1.01亿元，依据相关假设，编制备考财务报表时将其计入其他应收款。

高新发展证券事务部相关工作人员在接受《每日经济新闻》记者采访时解释说，上述1.01亿元的长期股权投资为他们向两家标的公司的资本增资。

记者梳理发现，2009年与2011年，高新发展分别向绵阳倍特增资2000万元、5000万元。2014年，高新发展向特物业增资476.3万元。

上述其他应收款还未解决，但今年7月底，高新发展向绵阳倍特支付了其他应付款8624.5万元中的8000万元。

保壳还是转型？

在高新发展看来，上述资产出售意味着其退出房地产开发与物业管理市场。值得注意的是，上述两项交易事项已构成重大资产出售，这足见其在高新发展中的分量。

记者梳理高新发展近年财报发现，高新发展去年亏损4180.6万元，这是该公司近3年来首次亏损，营业收入也出现下滑。今年上半年，高新发展再度亏损1432万元，亏损幅度上升11.4%，营业收入同比下滑20.35%。

按照沪深证券交易所相关规定，如果一家上市公司连续两年亏损，将被“ST”特别处理。

早在2011年，高新发展曾抛出过一项重大资产出售及定增购买资产暨关联交易预案。预案显示，高新发展拟购买鸿丰钾肥90%股权，同时拟出售包括倍特期货在内的公司全部资产与负债，一并转让予母公司成都高投集团，实现主业转向钾肥产业。

不过，上述重大事项最终流产，致使高新发展的“钾肥梦”被一再搁置。2015年以来，高新发展开始重视原有业务整合，将重心锁定在建筑施工、期货经纪等业务。

就建筑施工而言，高新发展认为，除了房屋建筑之外，公司未来将延伸至BT、BOT等大基建领域，尤其是挖掘天府新区商机。

一位行业观察人士指出，高新发展在建筑施工领域，将面临四川路桥、成都路桥等本地以及中铁、中建、浙建等外来建筑巨头的竞争。

不过，成都高投集团一直号称“高科技园区投资运营商”，旗下包括高投置业、高投创投、盈创动力、天府软件园、融资担保、小贷、资管等约10家子公司。

为何母公司不注入优质资产？高新发展证券事务部相关工作人员表示，目前他们公司的工作主要是处置房地产资产，母公司资产注入等相关事宜尚需时日。

华西证券上述投资顾问表示，政府主导的企业重组一般没有紧迫性，高新发展估计后期会有动作，今年4月底的定增中，母公司已承诺未来12个月内不改变其现有主业，不存在重组或收购等重大事项。

高新发展坦言，上述标的公司虽在公司业务中占比不高，但交易之后将减少公司营收来源，公司如果没有其他措施改善，营业收入将面临进一步下滑风险。