张敬伟：对楼市分化不妨以公共政策主动调节

◎张敬伟

这段时间股市动荡、CPI上涨、PPI下滑，进出口形势也不好，宏观经济运行不容乐观，但楼市的表现却逆势而火。

易居房地产研究院针对北上广深等30个典型城市监测统计发现，二季度30个典型城市楼市成交量和成交价均大幅上涨。其中，四大一线城市楼市成交量、成交均价创下五年新高。30个典型城市商品住宅成交均价为12187元/平方米，环比增长11%，同比增长16.2%，成交均价也创历史新高。

中国楼市，从一线城市、二线城市到三、四线城市，呈现出明显的三个层级。

第一层级的一线城市，在近两年楼市萎靡的调整中，依然表现出温和走热态势。即便是二、三线城市集体松绑限购时，一线城市依然维持限购政策。北上广深四大城市具有独特的资源和政策优势，不断涌入的人流成为这些城市源源不断的刚需群体。

第一层级的一线城市，对其他城市的购房群体具有虹吸效应。但由于总的住房消费量是一定的，第一层级楼市的“热”必然对应着二、三层级楼市的“冷”。

随着楼市利好政策的刺激、一线城市的良性传导，以及对三、四线城市住房需求的虹吸，第二层级城市的楼市似乎也火了起来。但二线城市楼市能否持续走热仍待观察。值得注意的是，二线城市在上个周期的楼市虚热中，也积聚了不少泡沫。

第二层级的楼市变量值得政策面警惕，若热到一线城市的程度，中国楼市怕是又要重蹈上一周期的覆辙。虽然现在面临着稳增长的压力，但宏观经济也不可陷入到依赖楼市增长的窠臼中。

因此，二线城市楼市的量与价值得密切关注。这些城市的决策者，还应将更多的政策关切放在产业转型升级上。对于楼市应有健康的政绩观，当然也要切实做好金融创新，在风险可控的前提下，尽可能消化地方债和银行坏账。

三、四线城市是中国楼市的第三层级。这类城市最迫切的任务是去库存。但是这些城市不仅库存难消，而且还有新建房启动。这些城市的治理者，对于楼市的依赖已成惯性，很多楼盘都是地方政府主导下的招商成果。

但这类城市可释放的刚需已经释放完毕，改善住房群体需求也不旺盛。第三层级楼市，要恢复正常不是时间问题，而是结构性矛盾必须化解的问题。老矛盾不解决，新矛盾再积累，三、四线城市的楼市很难健康起来，当然也不会有活力。

另一值得关注的现象是，一、二线城市的量价齐升，未必是楼市信心全面复苏的标志。北上广深四大城市，二手房的需求量大幅增长，远高于新建住房的销量，这折射了购房者理性的住房预期。

在经历十多年的楼市快速发展后，中国家庭自购房拥有率甚至远超发达国家。有些有购买能力的家庭，甚至拥有三套以上的房子。这些为未来计划的中国式购房模式，已经提前消费了未来的刚需诉求。

若相关政策不调整，三个层级城市的楼市都将缺乏后劲。值得一提的是，政策更新正在启动，譬如生育政策的宽松，还有房地产信息系统的互联互通，以及纳入立法规划的房地产税等等。

总之，一个周期的楼市不均衡需要市场杠杆调配，形成的利益固化则需要财税等公共政策的主动调节。

楼市也好，股市也罢，只是宏观经济运行的两大要素，而非宏观经济的全部。全民关注楼市股市，政策资源在“两市”耗费太多，绝非正常。任何正常的经济生态，都不可能被虚拟经济所左右，否则危机就会悄然来袭。

（作者为察哈尔学会研究员）