深物业转型阵痛：半年净利润下滑72%

每经记者 白亚静

8月15日，深物业（000011，SZ）发布2015年中报显示，由于销售结转下降，公司营收、净利润双双下滑。

但是，深物业的盈利能力并不弱。房地产业务的毛利率是78%，该数字不仅高于A股上市公司平均水平，而且高于行业一般水平。

为什么深物业的经营数字会有如此巨大的反差？如果将这家中小房企在其核心区域深圳的经营情况，放到全国来看，不难发现目前房地产行业出现的一些特质。

土地储备捉襟见肘

深物业财报显示，今年上半年营业收入3.4亿元，同比下降32.43%，净利润3116万，同比下降72.19%。此外，深物业发布的业绩预告称，前三季度净利润将同比下降87.82%。

营收、净利润双下降的原因在于，房地产项目销售及可结算面积比上年同期大幅减少，深物业的土地储备已捉襟见肘。

去年年底，深物业即表示对土地储备问题的担忧，当时该公司称，除在建项目以外，暂无现成可供开发的土地，为持续发展，将适时增加土地储备，并把此项工作作为未来三年的核心任务。深物业上一次通过招拍挂拿地已经是2011年，地点扬州。

据《每日经济新闻》记者了解，去年底，深物业位于深圳区域的房地产项目销售即已进入尾盘，今年上半年，深物业在深圳地区仅有两个项目，但均处于在建环节。由于核心区域的项目销售青黄不接，深物业在做今年半年度业绩预告时，甚至预估今年上半年净利润将同比下降98.66%。

未来，深物业拟开发的产品有位于深圳、扬州、徐州、海南等五块土地。其中，海南琼山土地业已进行跌价计提，预计跌价664万元。位于深圳的福昌二期土地，为保障房工程。位于扬州、徐州的土地，系目前在售项目的二期开发。

信贷对开发商支持下降？

土地储备迟迟未得到有效补充：一方面，与深圳国资改革方案有关。由于深圳国资委通过深圳投资控股有限公司控股的是深深房（000029，SZ）和深物业，双方长期存在同业竞争问题。根据《华夏时报》报道，某深圳国企高管称，深物业未来引进战略投资者转型做其它业务可能性较大。

另一方面，与其核心区域深圳土地市场转向，以及全国背景下的开发商资金压力较大有关。

近年，深圳市场的住宅土地供应持续萎缩，单块土地价格逐年攀升。去年唯一招拍挂的住宅土地出让金达到46.8亿元，该地块由港交所上市房企龙光地产拍得。拿地之后不久，即出让该项目49%的股权。

在深圳房地产研究中心主任王锋看来，中小房企已经很难在深圳市场拿地，土地市场现状有利于全国1000多家一级资质的房企扩大市场份额，加快行业兼并步伐。

其实，深圳土地市场价高量少给开发商带来的困扰，在某种程度上，正映射了全国开发商投资下滑的事实。8月，任志强在海南博鳌房地产论坛表示，近期这一轮房地产投资下降，问题之一即资金来源。

虽然交通银行首席经济学家连平表示，在银行中，与房地产相关的信贷比例在增加，但任志强认为，其中按揭贷款占了很大比例，个人按揭贷款大部分在二级市场，一级市场比例很低，因而银行给予开发商的信贷支持很少。

任志强称，“想让投资增长，开发商手里没钱怎么能增长？所以从资金来源关系可以看出来，当我们不能从银行获得更多资金支持的时候，你要想超出总量投资是很难的。”

房地产市场逐步回归正常？

尽管深物业的项目销售和购地量都在走低，但是房地产业务带给深物业的回报并不低，房地产业务的毛利率达到了78%。

今年上半年，深物业还没有推售其位于深圳前海片区以及深圳皇岗口岸的两个项目。该公司称，由于这两个项目处于优质地段，且土地获取成本较低，随着上半年深圳房地产市场的快速发展，项目经济效益进一步提升。

深圳市场不断创出新高，与政策叠加下的全国楼市回暖步调一致。

一改去年下半年以来的行业颓势，今年6月以来，全国楼市成交的主要指标正显示出逐步回暖趋势，如销售面积、销售额同比增幅转正、商品住宅库存面积持续下降等。

著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊刚在博鳌房地产论坛上称，房地产市场在经历了去年的调整期后，正在逐步回归正常。

上半年楼市多项指标显示，各个城市之间存在分化，北京、上海、深圳楼市已到火热，二线城市逐步升温，三四线城市并不理想。

不过，任志强乐观地认为，部分三线城市的市场情况并没有想象的那么糟，由于这些城市对政策的反应往往滞后于一线城市，因而下半年将有较为理想的表现。