拿地8年仅开发1/3住宅用地 新鸿基成都ICC项目引质疑

周边楼盘多已竣工

一位成都地产资深媒体人回忆说，2011年5月，成都二环内房价每平方米首次突破一万元，楼市调控升级，攀成钢板块除了成都妇女儿童中心大楼，也只有华润二十四城等几个在建楼盘，但大片土地并不是没人要，而是早已成了各房企巨头的“囊中物”。

如今，群龙聚首的攀成钢开发速度一直很慢。2011年11月，绿地集团打破沉寂，宣布即将推出绿地锦天府，意味着该板块首次从概念进入落地。

值得一提的是，吉宝凌云峰阁与环球汇天誉分别于2012年4月与5月开工，分别于去年6月和年底竣工。与之相比，成都ICC纯住宅“天曜”虽与绿地锦天府于2011年9月底一起开工，但记者看到其至今仍在施工，而绿地锦天府早已于2013年6月完工。

截至目前，拿地稍晚的通用时代国际社区、伊泰天骄、乐天圣苑、中洲中央城邦、中粮鸿云等多个中高端项目已处于现房销售或准现房销售阶段。中粮地产去年8月拿下“中粮鸿云”刚需地块之后，仅隔1个月即启动开工，记者近日现场踩盘时看到多栋楼盘均已建起了10多层。

除了成都ICC之外，在片区内环球汇天誉拿地成本最低，其楼面价为4200元/平方米，而售价达1.5万元/平方米。这足以看出港资房企比内地房企具有较大的销售毛利率弹性空间。

当前，攀成钢板块的问题显而易见。今年4月份，中粮鸿云与乐天圣苑在同一节点首次开盘，同台对垒。成都某地产机构负责人表示，该板块同质化严重，缺少高端商业配套。

如今，攀成钢板块内住宅楼盘林立，业内期待成都ICC早日面市，并将之与仁恒置地广场及IFS相提并论。但新鸿基拿地8年来，仅开发了1/3的住宅地块。新鸿基地产2013/14财年年报透露，成都ICC剩余部分将于2017/18财年或以后完工。

在成都某房企营销高层看来，港资房企喜欢慢开发造精品，对市场判断很谨慎。他们拿地时片区不成熟，但肯定不是资金问题。成都天坤地产副总经理赖翰林告诉记者，“根据国家相关规定，土地拍卖后两年内必须开发，否则无偿收回。”

日前，记者向新鸿基地产、九龙仓与恒基地产总部分别发去了采访提纲，截至发稿时仍未收到回复。

针对相关问题，记者近日采访了成都市国土局，该局土地利用管理处副处长韩军解释说，“法律上，没有‘囤地’概念，只有闲置土地。根据国土部53号文件界定，也需经过调查界定。没有经过调查程序，只能说涉嫌。是否闲置土地，要按照合同签订时的宗地调查，而不是按宗地划分的地块。”

上个月下旬，国土部成都督察局督促成都市加大闲置土地处置整改力度。那么，新鸿基成都ICC地块是否会被处置整改呢？业内人士认为，“原则”之外还有特例，这一政策非刚性。成都一位不愿具名的房地产律师指出，港资房企有钱，地方为了招商引资对其很照顾，他们一拿就是数百亩上千亩，虽然早期规定了单宗不超200亩等，但现行政策对他们约束仍不够。

或与母公司变动有关

一位接近新鸿基成都高层的某知情人士透露，新鸿基用香港ICC国际化概念设计方案，迎合国际金融机构入驻需求，方案设计及建造标准很复杂，在对接成都ICC项目中，却迟迟难以落地，期间历经多次博弈。而新鸿基地产官方于2008年7月份曾雄心勃勃地说，他们要把成都ICC打造成国际级综合项目典范，品质可媲美香港“维港门廊”。“现在挖地基的是B地块‘凯旋门’，设计太复杂了。裙楼的商业很复杂，技术是其一，他们请的是香港凯达环球和嘉博建筑事务所，国际规范与国内规范有冲突，调了很久。以香港看法，调出来的商业结构太痛苦了，达不到他们的商业要求，就搁置了。”上述成都某知情人士说。

某国际地产服务机构成都分部相关人士透露，他们去年开始介入成都ICC商业部分招商代理，还负责与项目相关建筑事务所协调如何优化建筑设计，尽早落地。

上述知情人士补充说，新鸿基正准备论证C地块，研究住宅需求，现在大户型普遍不好卖，他们想改成小户型，市场调研快半年了。“先做住宅，不牵连裙楼商业设计。说慢肯定慢，开发商没必要这时让建筑单位进场。”

现在看来，新鸿基似乎有些骑虎难下。目前，攀成钢内绝大多数项目为迎合市场做成了“首改”或“再改”的中小户型产品，区域竞争白热化。那么，新鸿基地产为何不早推1号和3号住宅用地？实际上，像绿地锦天府彼时借助快销模式，通过高端活动配合圈层营销，已基本去化完毕。

某国际地产机构成都分公司负责人说，“内地楼市的黄金时期，这个年份却在香港很糟糕。香港戴德梁行当年被兼并时，在内地和香港是盈利的，在亚洲却是亏损的，被卖出去就是母公司出了问题。如果出现这种节点不抢的话，肯定是母公司出了问题。”“李嘉诚拿下成都南城都汇，也是囤积了很多年。他们很聪明，不会干亏本生意。”上述机构负责人补充说，一定要站在母公司角度去观察。

公开资料显示，新鸿基地产决策层的郭氏三兄弟郭炳湘、郭炳江与郭炳联，近些年没少卷入舆论漩涡。先是郭炳湘因郭氏家族风波2008年被免去公司主席兼行政总裁，2011年郭炳江和郭炳联上位，从公司联席副主席兼董事总经理升为主席兼董事总经理，不料1年后两人集中涉案，后被保释复职。不过，记者仔细查阅新鸿基定期报告发现，2014~2015年中期报告透露，郭炳江已不在公司董事局之列，仅有郭炳联为公司主席兼董事总经理。