上海：世博会让区域房价更高

无论是国际体育大赛，还是世博会等文化盛会，都会涉及城市的更新与拓展。这一过程与基础设施建设和房地产开发密切相关。回顾历史，2008年北京奥运会、2010年上海世博会、2011年广州亚运会、2011年深圳大运会，举办城市在场馆建设和城市改造等方面进行了大量的投入。这些投入，对当地房地产投资与销售，影响几何？

◎每经实习记者 包雨朦

无论是在参观人次上，还是在筹备投入上，2010年的上海世博会都是载入史册的一届盛会。据记者了解，上海世博会截至闭幕，累计参展人数超过7300万，带来了巨大的门票收益。对于上海，世博或有更大的意义——促进上海城市产业转型。

这样的盛会除了园区内的直接投入，与世博会相适应的交通、航运等基础设施建设，也是投资的重要方面。随着交通及基建的投入，带来的成熟配套也提升了周边商业中心的形成和房价的上涨；而世博会后续项目的在开发，更显示出可持续开发的发展后劲。

浦东三林受益良多

上海世博会的投资，除了基建投入外，体现在房地产市场上，便是房价的上升。据统计，属于世博购房圈的楼盘，浦东加浦西共达12个，其中以浦东上南和三林地区最多，浦西只有2个。到世博会开幕前，这12个楼盘的均价都已超过2万元/平方米，而且多数楼盘均已售罄。

在世博会申办成功之前的2002年初，位于世博板块的中星雪野家园和上南花城房屋单价在5000元/平方米上下；到了2002年末，两楼盘均价直接翻了一番；而到了世博会开幕前，两个楼盘只有二手房出售，90平方米左右两室两厅的房源，市场挂牌价格都达200万元上下。

占据世博园区四分之三面积的浦东三林，可以说是世博会建设阶段最大的受益板块。一位曾经生活在浦东三林海阳路附近的上海市民这样形容世博之前的三林，“那里（三林）曾经就是乡下，要购物没超市；要买菜没菜场；要出门没地铁，公交线路又少，连的士的影子都看不到……”

如今，世博板块内的商业配套与周边几个板块相比，已凸显成熟的优势，主要以昌里路为中心轴向外辐射，与耀华路、长清路、上南路、东明路、浦三路等形成了横纵交汇的商业格局。

有业内人士分析，随着世博建设的推进、陆家嘴金融中心地位的确立和东扩，已使三林在实质上成为中心城区的一部分，它也将成为上海市最具竞争力的高档居住区之一。三林成为继联洋、碧云之后浦东第三个国际化高端社区的前景已没有悬念。

轨交建设放大世博效应

自从上海获得2010年世博会举办权后，上海市政府为了服务世博会期间的往来交通，加快了建设轨道交通的步伐和投入。

数据显示，截至2010年4月，上海轨道交通总里程达到420公里，是2008年底里程数的两倍。

由于新轨交的投入使用，上海各区域之间的人员流动更为频繁，进而促使了城市建设投资由中心城区向四周扩散，从而促使新的商业中心诞生、非中央商务区的增长，以及上海市郊区卫星城镇的形成。

在新商业中心的形成过程中，展现出了沿着轨道交通线路形成战略要点的特征。这些战略要点进一步吸引投资、聚合人气，衍生成为新兴的CBD，为写字楼租户和零售商提供了更具吸引力的选择。

截至2009年12月31日，世纪大道站是上海唯一拥有四条地铁线路的站点；以此为据点，发展形成的浦东竹园CBD就是反映世博建设辐射效应的一个很好个案。

陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司与和记黄埔瞄准了这个交通节点所显现出来的机会，分别在此购买了土地以开发写字楼、商铺和酒店。

除了新型CBD的形成，轨道交通还促进了常住人口向卫星城镇扩散。开发商也瞄准了郊外地铁站旁的地块以建设住宅项目。2007年12月，轨道交通9号线开始运营，为松江九亭板块的住宅市场注入了活力。位于九亭板块的九城湖滨国际公寓和绿庭尚城两个项目，在2007年后三个季度平均房价上升了66.7%，而上海的普通住宅平均价格同期只上涨了6.78%。

世博板块仍有潜力

世博会对上海楼市的影响以世博会的举办为界，分成两个阶段。开园之前可以概括为第一阶段，利好主要集中于世博投资对周边轨道交通、生活基础设施的完善上；而第二个阶段则是世博园区板块的再规划和再开发。

上海市市长杨雄曾表示，“作为上海‘十二五’规划的重点和亮点，世博会地区的后续开发将是上海未来发展的强大引擎。”

根据中国指数研究院提供的数据显示，世博板块在前滩“第二个陆家嘴”规划的庇荫之下，近年来房价涨幅惊人，2014年板块内成交面积1.82万平方米，同比大涨83.84%，成交均价为46238元/每平方米，同比上涨43%。

据了解，上海世博会闭幕后，保留的场馆将转型成为一流的会议中心和文化交流中心；同时，在世博会期间催生的生物医药、信息技术、物流服务等各类新兴产业也将继续保留。新产业的注入，将扩大版块内对写字楼、酒店的需求量。依托城市公共文化活动中心，还将规划建设新兴都市商业中心，因而商业地产的投资也将会成为一个热点。

“世博园区的发展方向十分清晰，就是要打造新的城市商业中心。”中原地产研究部总监宋会雍告诉《每日经济新闻》记者，随着世博园区内不同功能片区的相继出让和开发，世博园区又将迎来一次快速建设期，待到区域内的建设项目基本完成，它又将给周边的房价上涨形成新一轮的支撑点。