楼市成交下滑为行业祛除暑热

◎李宇嘉

楼市于7月回调在情理之中。从去年的“9·30”新政公布到现在，楼市已经“火”了三个季度。进入7月份以后，由于政策处于“空窗期”，重点城市房价过快上涨抑制了需求，股市震荡中回调后财富效应减退，前期成交量“井喷”式上升也有回调诉求，7、8月份又是楼市的传统淡季，因此7月份楼市开始回调了。

从CRIC监测的数据看，7月份59个重点城市新建商品住宅共成交2899万平方米，环比下滑13%。其中，一线城市成交428万平方米，环比下跌10%；二线代表城市成交1920万平方米，环比下跌12%；三、四线代表城市成交跌幅最大，环比降幅达到18%。

成交量明显回调后，房价和涨幅也开始下调。7月份，尽管百城房价连涨3个月，但涨幅全面收窄。与6月相比，7月房价环比上涨城市减少7个，涨幅在1%以上的城市减少2个，而7月房价环比下跌城市增加7个，跌幅在1%以上的城市较上月增加5个。

一线城市楼市在7月也出现了回调，突出表现就是成交量明显下滑。除北京因近期“通州副中心”效应带动楼市火爆，进而驱动7月成交量环比上涨33%以外，上海、广州和深圳7月成交量环比分别下滑33%、19%和9%。

值得注意的是，一线城市成交量回调，很大程度上是前期房价暴涨对于需求的透支和抑制。

7月深圳楼市回调最为明显，在前期房价涨幅过快、需求透支和银行紧缩房贷的冲击下，深圳新房和二手住房成交套数分别下降14.4%和11%，而新房去化率也从4、5月份的90%以上下降到不足80%。

深圳房价也开始调整，尽管从数据表现看，新房均价环比仍旧上涨10%，但这很大程度上是网签滞后的结果。最有代表性的是二手住房价格回调明显，7月份以来，深圳中原地产报价指数连续四周下降，一半以上片区二手住房报价开始下调，特别是宝安北区、南山北区等前期上涨过快的片区。

但是一线城市楼市的“热度”短期内难以消散。深圳、北京和上海新房价格环比涨幅进入涨幅前十位，其中深圳以环比上涨9.73%、同比上涨25.24%，连续7个月领涨全国，上海以同比上涨5.56%，连续三个月位列同比涨幅的第二位。

7月份土地市场整体疲软，但结构性分化趋势加剧，首先表现在成交下滑和楼面价回升的分化。受库存高压的影响，今年以来，开发商整体疲于去库存，拿地积极性不足。

上半年，300个城市土地成交面积同环比连续下滑。但是受一线城市溢价率居高不下、二线城市楼面价开始回升的影响，7月300个城市土地成交楼面价同比上升了30%。

同时，尽管土地市场整体疲软，但龙头开发商“加仓”的趋势明显。受国家一系列政策扶持，特别是7月份以来，多渠道融资对房企全面开闸，而“托底经济”对于楼市将继续依赖，再加上市场弱势下有利于龙头房企做大做强，7月份龙头房企一改上半年谨慎的态度，频频拿地或收购。

值得注意的是，龙头房企拿地更偏向于一线城市。上半年，20家典型房企中有13家在一线城市拿地，合计拿地金额951亿元，占全国拿地总额的53.7%，而土地市场总价和楼面价的前九位均为一线城市。

7月楼市另一个重要的内容就是区域间的分化出现了新变化，除了传统的一线城市继续被看好以外，浙江楼市在民间资金积淀沉厚、产业转型的带动下开始全面回升。

其中，杭州房价连续上涨3个月，成交量连续4个月过万套，库存回到15万套下方，创今年库存的最低水平。而房价下跌的重灾区温州，上半年商品房销售同比增长了24%、库存下降29%。

但同时，作为经济重镇的东北，今年以来楼市供应过剩、房价下跌的局面难以改观，背后的原因在于重化工产业占主体、产业落后且升级缓慢、收入水平低、人口老龄化且大量流失。

类似这种区域间的分化，未来或将成为常态。展望三、四季度，即便楼市政策“空窗”，但货币政策宽松依旧、去库存主题不改，“稳增长”对楼市依赖还存在，全国楼市将继续弱势企稳并回升。但由于一线城市前期房价过度上涨、需求过度透支，成交量会明显下滑，房价也会出现调整。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）