商业地产大而不能倒 万科两害相权取其“轻”

◎每经记者 王杰

“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”数年前，万科董事会主席王石曾经说过这样的话。

他为何这样说？这是有历史原因的。住宅专业化曾是万科成为行业“老大”的必杀技。在万科的历史上，公司曾介入超市、矿泉水、影视等领域，也开发过商业地产和写字楼，但最终，王石剥离了这一切，用住宅专业化、规模化这一路径实现了万科的超速发展。

谈到商业地产，王石称，住宅是万科的“轻资产”，商业地产对万科来说是“重资产”。

郁亮说，最初进军商业地产是“被动”的——现在已经拿不到“干净”的地（只有住宅、不需建其他配套设施的地块）。这种情况下，作为创始人的王石不得不做出妥协。

然而，万科商业地产起步至今已有6年，如何才能杀出一条血路？

万科商用独立之难

自从2009年进军商业地产之后，万科对商业地产的投入与重视度逐年提高。2013年1月，万科正式组建商用地产管理部，负责统筹万科商用地产的实施工作。随着万科转型“城市配套服务商”，万科商用近年来不断丰富产品线，努力完善城市商业布局。

然而至今，万科的商业地产发展并不出彩，但规模已经非常大。资料显示，目前，万科商业地产已在全国60多个城市铺开，在一二线城市中心商圈已经规划了20多座城市商务综合体项目，还具有为数众多的社区商业和区域购物中心，如万科红广场、万科生活广场等。

今年初，履新万科集团商业地产业务负责人的丁长峰对媒体表示，万科将于今年一季度末宣布成立万科集团下属的独立商业地产公司，并于6月底完成25个万科旗下购物中心的资产处理。但2015年已过半，万科商用仍然没有独立的迹象。3月31日，万科在香港举行的2014年业绩发布会上，郁亮称，“关于未来商业做大有没有分拆的可能性，任何可能性都是有的，但目前还没计划。”

与此同时，万科也在积极拥抱互联网。去年，万科与百度合作，百度将基于大数据分析及云计算技术，为万科的商业项目带来定位引擎、大数据、营销工具三类核心技术，给万科商业地产提供智能化升级的解决方案。“百万”的合作，能否给万科商业带来实质性的帮助？多位业内人士表示，难以在短期内实现。

中国商业地产联盟秘书长王永平在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，表面来看，百度的数据流量很大，但是重要的是对数据进行梳理，并筛选出有效数据，而这项工作并不容易。

新城控股高级副总裁欧阳捷也表达了类似看法。他认为，虽然百度集成了一些类似大众点评的商家，但客户信息并不清晰，对招商价值不大，目前百度的数据还难以达到一定的深度。

“被商业”成分居多

万科布局的商业产品包含三大类型，即购物中心（万科广场）+写字楼（万科大厦）+社区商业（万科红），定位全部是针对周边居民的社区型商业，或者是区域购物中心。

在商业地产的思路上，万科表现出与万达、绿地不一样的特征，后两者拿地、选址是基于地方政府经营城市的需求，万科则是跟着实际的用户需求走。

王石说，万科的特点是在不被看好的地段做住宅，做商业亦然。移动互联网对传统商业造成了冲击，同时也创造了商机。郁亮也称，网购对购物中心有很大打击，万科涉及商业地产的同时也保持谨慎态度，目前还是围绕社区和区域主题进行。

作为住宅地产龙头，万科的商业地产之路并非一帆风顺。王永平认为，万科做商业和其他企业所遇到的困难类似：连锁化程度不够高。虽然商业储备量大，但是已开业的项目并不多，品牌上没有形成比较强的话语权。万科很大，但万科商业很小。

RET睿意德策略顾问部高级总监李静雅认为，和万达商业地产不同，万科商业地产团队的权限有一定局限。万科商业地产品牌需要一个调整的过程，不能完全复制万科的品牌，更多地是根据社区的属性和人群的分类来定义。

商业地产的红海及过剩，早已为业内公认，万科的这一业务板块可以说是在勉力支撑。王永平直言，万科做商业地产并没有上升到战略高度，“被商业”的成分多，因为住宅开发量大，配备了较多商业，但目前运营还有一定困难，所以才会有“万万”合作。

商业配角，住宅主角

在近日的一个论坛上，王石说，进入白银时代，为什么万万想不到万达和万科会合作呢？因为万科向城市配套转型，住宅是万科的“轻资产”，盖了就能卖，但如今突然进入商业地产、写字楼地产，不能盖了就卖，要出租，这方面万科不是很熟悉，这对万科来说是“重资产”。万达恰好倒过来，商业地产对万达而言是“轻资产”，但是和商场配套的住宅，万达就不那么得心应手了，住宅对万达来说是“重资产”，这两个公司牵手合作，是一个资源重新整合的过程。

早前，出身凯德、负责万科商业的毛大庆曾表示，万科商业将寻求轻资产路径，第一批经营性不动产明确要做轻资产，至于“轻到什么程度”还未可知，可能不会像凯德一样住宅和商业运营完全独立。

自2013年下半年开始，在加大商业地产比重的同时，万科也开始就商业物业资本化与国际资本频繁接触。2014年9月，万科与拥有新加坡政府投资公司背景的RECONANSHANPRIVATELIMITED达成协议，以约16.51亿元的价格出售上海虹桥万科中心90%股权。

此前，万科还与凯雷投资集团签署商业地产战略合作平台的意向书，双方拟成立资产平台公司，以收购万科的商业物业。根据万科的计划，新的资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化方式退出。

如今，对于商业地产，万科集团层面或许有“骑虎难下”之感。在去年8月18日的万科中期业绩说明会上，郁亮表示，万科在不断检讨、总结商业运营思路，商业会像住宅一样，成为万科的一个主要业务。但这并不意味着万科放弃住宅的主业地位。

万科相关人士向《每日经济新闻》记者表示，9月商业地产会有一些大的动作。目前社区商业还是由各分公司在运作，管理上则归属于万科商用地产管理部。