西安楼市库存消化需时近两年 土地出让金占财政收入近30%

每经记者 李菲菲

西安力推房产新政的大背景是，大量商品房库存积压。

易居智库统计数据显示，截至5月底，西安楼市商品住宅库存量2327万平方米，如果按2014年销售量统计计算，需要21.6个月才能消化完毕。

“从去库存周期看，西安房地产市场已经连续三个月出现下滑，但对比二线城市依旧处于高位。”易居智库研究中心研究总监严跃进表示。

值得注意的，作为地方政府财政收入的主要来源的土地出让金，在西安地方收入中的占比一度偏高。《每日经济新闻》记者从西安财政局网站获取的数据显示，2014年全市全市财政收入1019.56亿元，同年国有土地使用权出让（土地出让金）收入303.33亿元，占全年财政总收入29.75%。

上海易居房地产研究院数据显示，截至2015年4月份，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆10大城市土地出让金收入285.5亿元，环比下降35.1%，同比下降60.3%。同期，这10个城市的土地成交建筑面积环比下降58.9%，同比下降62.1%。

对此，西安交通大学经济与金融学院教授李富有认为，土地出让金收入逐年增长速率递减是未来的趋势。“从地方财政发展规律来看，土地财政收入占大头的现状不能持续下去。”李富有表示。

库存需近两年消化完毕

西安楼市调控“组合拳”的目的之一，瞄向的是商品房库存。

据易居智库此前披露的全国35个城市库存数据，其中西安位居第三，库存高达2020万平米。“截至五月底，西安楼市商品住宅库存量已经达到2327万平方米，要消化这个数字需要近两年。”严跃进认为，虽然近三个月西安房地长市场的库存周期出现下滑，但对比二线城市依旧处于高位。

在此情况下，西安房管局26日出台新政救市，剑指大量商品房库存，并提出“稳定住房消费，保持房地产市场平稳健康发展”。

国内某大型地产企业西安分公司人士在接受《每日经济新闻》采访时坦承，上述新政将为房地产市场带来利好，但其认为政策发生效用仍需时间证明。“房子卖不出去是大家都看到的，我们也希望新政策能刺激市场。”

新政践行尚需时日，值得注意的是，近些年西安商品房供应量逐年缩减。据克尔瑞数据统计，2012-2014年，西安商品房供应量分别为198442套、191278套及177197套。

“市场不佳使得房地产商减少房屋数量供应，加上这次的新政策，西安的商品房库存消化会加快。”严跃进解释道。

从全国范围来看，2014年土地成交建筑面积同比下滑43%，远低于2011-2013年的水平，显示房地产企业整体对库存过高和供给过剩问题认识一致，不再大量囤积土地。

土地出让金收入占比近30%

房地产市场市场疲弱亦间接影响到地方财政收入。《每日经济新闻》记者注意到，作为财政收入的重要来源，西安近些年土地出让金收入呈递减态势。

西安财政局网站数据显示，2012年国有土地使用权出让（土地出让金）收入362.51亿元，2014年，该数据减少为303.33亿元。

值得注意的是，土地出让金减少并未影响其在地方财政收入中的重要地位。数据显示，2014年西安市财政收入1019.56亿元，其中土地出让金占全年财政总收入的29.75%。

审计署特约审计员、中央财经大学财经研究院院长王雍君此前在接受财经媒体采访时形象描述为“土地是鸡，财政是蛋”。

根据财政部公布的数据测算，土地出让金占地方政府财政收入比重在2013年达到顶点，为59.8%，到2014年回落至56.2%。

“从地方财政发展规律来看，土地财政收入占大头的现状不能持续下去。”西安交通大学经济与金融学院教授李富有对《每日经济新闻》记者表示，“长远看，土地出让金收入逐年增长速率递减是未来的趋势。”

事实上，全国土地出让金已连续两个季度负增长。据国家财政局数据，2015年一季度国有土地使用权出让收入6905亿元，同比增长-36.1%。

然而，伴随着土地出让金的递减，地方一般公共预算支出则逐年增加，无疑使得地方政府倍感压力。西安财政局网站数据显示，2012-2014年，西安全市财政一般预算支出分别为597.49亿元、729.81亿元、819.54亿元 ，增长率分别为22.1%、12.3%。