西安楼市新政全方位去库存 鼓励大企业接盘不良地产项目

每经记者 毕华章

继天津、大连、杭州等陆续出手“救市”后，西安也加入这一行列。

6月26日，西安市住房保障和房屋管理局（以下简称西安房管局）正式公布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）。

此次救市措施出台的初衷，与西安房产市场高库存的现状密不可分。与其他城市采取降低公积金贷款利率、税收优惠补贴等救市措施相比，西安此次推出“买房落户”政策，则令市场惊艳不已。

《每日经济新闻》记者注意到，围绕去库存这一核心问题，该《意见》列出减少土地供应、购房落户、征迁项目货币化安置以及鼓励大型地产商兼并重组等九条内容，被市场称为“新九条”。

更为重要的是，本次的西安“救市”，形成了从上游减少土地供应、下游借助货币安置与政府收购，以及市场层面鼓励大型房企兼并小型房企等多层次的组合措施。

不过，在如今楼市低迷而各地救市措施层出的情形下，西安“新九条”救市效果究竟如何，仍然有待观察。

土地：减少入市供应，控制项目开发速度

本次西安救市“新九条”中，首先是对土地供应“闸门”的控制。

《每日经济新闻》记者注意到，为消化库存，房管部门将采取减少市场供应等措施。

该《意见》指出，要根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，适当减少或暂停住宅用地供应。

同时，优化住房供应结构，统筹安排商品住房、棚户区改造和保障性住房的供应比例，适当控制2015年和2016年住房开发建设规模和进度。

对尚未开发的房地产用地，可调整土地用途、规划条件，转型用于租赁型保障房、棚户区改造以及国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。

此外，对按照新用途或新规划条件开发建设的项目，重新办理相关用地手续，核定相应的土地价款；符合划拨用地条件的，重新办理划拨用地手续。

值得一提的是，此次救市引起较大关注的还有“购房落户”政策。

西安市房管局下发的《意见》指出，在西安市具有合法稳定职业的非本市户籍居民，今年7月1日至2016年12月31日期间，在西安市行政区内购买建筑面积90平方米（含90平方米）以上商品住房和二手住房的，取得房屋所有权证且缴纳一年以上社会保险后，即可在房屋所在地办理购房本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续。

《每日经济新闻》记者获悉，西安市房管局相关人士在26日下午的媒体通气会上表示，对在西安稳定就业的常住外地户籍居民家庭在购房时给予落户优惠政策，“是西安市在稳定住房消费方面的一次重要尝试。”

在西安房地产专家咨询委员会秘书长李宇兵看来，购房落户涉及到税收、落户等问题，涉及多个部门，是近年来救市政策中力度最大的一项。

“据估算，西安市外来购房需求大概占比15%左右。这次出台落户政策、放宽社保条件，也是希望拉动外来购房者的消费需求。”李宇兵称。

库存：棚改力推货币安置，收购存量商品房

除依托购房落户消化部分库存的之外，西安还鼓励征迁项目中涉及的被征迁人选择货币化安置，自主购买适合的商品房，以消化部分库存。

该《意见》指出，棚户区改造项目可使用国开行政策性贷款收购存量商品房作为安置房。各级政府主导的征迁项目，有条件的，原则上不再新建实物安置房，实行货币化安置。

《每日经济新闻》记者注意到，在被征收人使用货币补偿款购买存量商品房时，不仅可以享受价格优惠，而且享有契税优惠。

此外，自货币化安置协议签订之日起3年内，被征收人的子女可自主选择在原被征收区域内，或新购商品房所属区域的公办义务教育阶段学校入学，按学区内生源办理入学手续。

“货币化安置政策以前也有，西大街和南门改造时有些市民就选择了这个方式，这次力度更大。”西安交通大学房产研究所所长、教授杨东朗对《每日经济新闻》表示。

除此之外，西安还将收购部分存量商品房用作保障房，借此减少库存。

杨东朗分析，2007年以来，西安每年新建十几万套保障房，到目前保障房的存量大概百万套左右。“现在直接回收不仅可以减少存量，而且减少居民的等待期，不用像过去那样长时间排队等房源。”

事实上，由于西安市城（棚）改计划规模庞大。

陕西广播电视台今年5月初曾报道称，西安市今年计划启动20个棚户区改造项目。其中，集体土地棚改项目12个，涉及200万平方米的改造工作。并且，截至2014年，西安市已累计实施189个城中村和58个棚户区的改造工作，涉及63.46万人。

这意味着，若货币化安置进展顺利，借此消化的库存或许也相当可观。

行业：鼓励企业兼并重组，大公司接盘不良项目

在向购房者推出利好的同时，相比此前，西安有意营造一个更加宽松的房产发展环境。

《意见》指出，西安将全面放开房地产市场，允许开发企业联合竞买土地，共同开发。鼓励资信良好的大型房地产企业兼并重组运营状况欠佳的房地产企业，适度降低困难企业项目转让条件，并给予税费减免扶持。

“这次明确鼓励房企兼并，实际上也是保护购房者权益，对于一些资金紧张的项目，由大开发商接手后有助于项目推进，也可以推进产业的健康发展。”杨东朗指出，目前存在的现象是，有些企业有钱没地，有些企业有地项目经营困难，甚至项目烂尾。

李宇兵亦表示，目前地产行业整体供大于求，一些大型房企已开始转型，而一些中小企业抗风险能力、产业转型能力偏弱。这也就意味着，可能会有越来越多的小型房企被兼并，最终退出市场。

“这是一个趋势，既是迎合市场转型，也是对行业发展的一个推动。”李宇兵告诉《每日经济新闻》记者。

对此，而身处第一线的房产界人士更是感同身受。

一名国内知名地产企业相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，就一些中小开发商目前开发的项目而言，基本上是在2012年、2013年高位时拿到的地块。“但运营后发现房地产企业对资金的需求量非常大，而有些开发商起初是通过举债等方式融资，因此几年下来资金压力非常大。现在行业内小开发商寻求大型房企卖地等合作的非常多。”他介绍称。

该人士表示，此次政策明确鼓励有实力的企业和有土地的中小开发商更好地结合，对市场的健康发展而言会有促进作用。