金科股份董秘刘忠海对《每日经济新闻》记者表示,永续债主动权在金科,为了改善资本结构,做项目跟投有利于形成利益共同体。
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每经记者 杜冉乐
6月9日,金科股份(000656,SZ)对外公告称,公司拟与民生加银资管签署委贷协议,由对方设立资管计划募资,委托民生银行发放无固定期限贷款14亿元,业内俗称“永续债”。
同时,金科股份还推出了“项目跟投”模式,金科员工跟投资金成立有限合伙制基金,待所投项目销售达到90%体量或符合其他条件时方可退出。
金科股份董秘刘忠海对《每日经济新闻》记者表示,永续债主动权在金科,为了改善资本结构,做项目跟投有利于形成利益共同体。行业人士指出,金科的上述动作,其实是为了筹集更多资金,加速项目运转。
二度发行14亿永续债
公告显示,上述委贷事项已获得金科股份董事会全票通过,尚需进一步提交股东大会审议。
14亿元委贷资金中,有5亿元将投向重庆金科汇茂“金科·蔡家”(金科城)二期项目,其他9亿用于重庆金科昌锦置业位于荣昌的“金科·世界城”二期项目,以加速这两个地产项目开发。
《每日经济新闻》记者注意到,如果算上去年底同样接受民生加银资管发放的14亿元委贷资金,金科股份相当于将发行28亿元规模的“永续债”。
资金成本上,金科上一次约定第1年利息率为11.5%,第2年为12%,第3年为15%,第4年及以后为18%。这次付息成本与之类似,约定前两年利息率为11.9%,第3年为15%,第4年及以后为18%。
付息方式上,金科股份采取了“分红必派息,不分红不派息”的策略。通俗讲就是,如果金科股份及相关子公司某一年宣布分红,则借款人必须支付当年的资金成本及以前递延的资金成本。
若N年不分红,借款人当年支付利息递延至N+1年,N年利率应在当年基础上上浮20%,若N+1年仍未分红,那么这两年的利息均递延至N+2年,且N+1年利息在当年基础上也上浮20%。以此类推,但上浮后利率上限为18%。
刘忠海解释说,上述委贷资金的成本相对偏高,比信托等融资渠道要高出一两个点,做出这样的付息方式,也是基于相关金融工具的要求,但这种融资方式的主动权掌握在金科手里,他们也不会真的将付息期限推到15%~18%的水平。
“这种融资方式,主要是作为一种权益工具。”刘忠海说,这种融资还算合理,主要是通过更多的资金来源优化资本结构。
重庆渝闽资产管理股份有限公司董事、副总经理林海彬告诉《每日经济新闻》记者,不管哪家企业,谁都不想接受较高成本的资金,但地产微利时代,房企压力大,第一步可能先解决短期资金缺口,随后会用其他低成本资金替换。
叠加项目跟投模式
除了发行永续债,金科股份还推出了“项目跟投”模式,看似与融资无直接关联,但这种轻资产化运作模式,相当于金科借众人的资金来撬动更多地产项目的开发。
公告显示,金科股份下一步推出的跟投项目主要是今年6月30日后首次开盘销售的项目,分为销售型项目与其他类型项目,前者须报总裁会议审批,后者须经董事会审批后实施。此外,还涉及金科非并表项目,须走项目公司的审批程序等。
针对跟投项目投资人,金科股份列出了必须跟投人与自愿跟投人,前者主要涉及区域公司、城市公司及项目上的经营管理骨干成员,后者主要是区域公司、城市公司及项目层级中与项目经营直接相关的正式员工。
记者注意到,项目跟投人须通过有限合伙制基金形式参与项目投资,这种跟投基金在跟投项目中占股不超过10%,单个跟投人持股原则上不超过1.5%。综合其他信息来看,这种跟投基金只是项目的财务投资者,退出时点为跟投项目已销售建面达到拟销售建面90%或符合其他约定。
截至目前,包括万科、碧桂园、金地等一线房企均在尝试拓展项目跟投模式。刘忠海解释说,相对于其他房企,金科是把项目跟投制度更透明、公开化了,这是地产业的大趋势,能更好地获取项目及管理,实现风险共担、利益共享。
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