万达首推商业地产众筹 “稳赚1号”1000元起槛

每经记者 杜冉乐

半个月前推出的“快利来”一度风靡上百个万达广场，让快钱借万达疯狂了一番，如今万达又借力快钱，站在了互联网金融的“风口”上。

6月8日，万达联手快钱发起了一款名为“稳赚1号”的互联网金融产品，号称是万达首个商业地产众筹产品，业内称之为“Pre-REITs”产品，投资门槛仅为1000元，最高认筹100万元，预计年化收益可达12%以上。

作为面向大众投资的众筹产品，“稳赚1号”所筹的资金将如何独立管理运作？随着万达广场规模性建设，该产品最长达7年的投资期能不能让这一收益率按约兑现？

万达众筹类似Pre-REITs

随着“稳赚1号”的出炉，万达首个针对万达广场商业综合体的互联网众筹产品终于显山露水。业内人士调侃，“咱们一起盖几个万达广场玩玩吧”。

从万达披露的资料来看，“稳赚1号”的投资门槛仅为1000元。类似于公募基金产品，也是以份为单位，认筹起点最低1份，超出部分以1份递增，最高认筹1000份，也就是100万元。

拿到了万达众筹的入场券，投资人不禁要问：钱要投到哪儿去？上述产品资料显示，标的主要为万达2015年新开工且在2016年开业只租不售的万达广场项目，但万达强调，其有权根据筹集情况调整基础资产。

但是投资人更关心的是自己投入资金的回报率。按照上述产品设计，万达给出了两部分收益，一部分是净物业租金收益，预期年化收益率6%，以每年7月15日为兑现日；另一部分为物业增值收益，预计收益率6%，退出时会一次性发放。

上述众筹份额的流动性如何？万达的解决方案是“转让或机构收购”。比如，项目成立3个月后，投资人可以在快钱平台上报价转让，由其他投资人接盘，达成套现。

《每日经济新闻》记者注意到，上述产品投资期限不超过7年，在退出设计上，万达的思路是，要么将来把标的项目打包做成REITs产品等形式上市，要么通过第三方并购所投标的股权或资产，其转让对价的增值不会低于实际众筹资金的年化收益率6%。

美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏解释称，除了6%的每年租金分红，一旦REITs上市，资产增值收益70%归投资人享有，而此次基础资产全部按成本价卖给投资人，REITs上市会有高额增值空间。

万达也想到了内部解决方法。万达称，或指定第三方在第7个派发收益之前，以不低于实际众筹资金1.5倍收购众筹标的股权或资产；发起人使用上述转让所得资金，回购投资人持有的众筹标的份额。

“回购条款比较重要，这类似于万达发行的一个带有选择权的债券。”蒋鹏解释说，从债券角度讲，年化收益率6%的基础定价，同时还有资产支持，加上万达集团的无条件担保，还有一个7年150%的回购条款，条件极其优厚。但不知道万达是否会准确对应资产并设置隔离。

除了万达，围绕互联网众筹，各路资本正起舞狂欢。近日，平安好房与大华基金宣布成立了国内第一只50亿元规模的地产众筹基金。

与自融有区别

万达一位高管告诉记者，截至目前，预约认购上述产品的主要是机构投资者。在一个北京金融圈的社交平台上，一位行业人士感叹，7年投资期太长了。该人士担忧的是，如果众筹标的资产不能出表，就不能算是轻资产，而应是类股权投资，算是一个“夹层”，只能看作是一种创新的融资渠道。对上述众筹资金，如何进行独立管理运作？美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏说，投资资金项目包应进行一对一资产隔离，投资份额对应的是几个项目一组的资产包。记者注意到，这种说法其实就是一种大基金嵌套小基金的模式。不过，上述万达高管告诉记者，他们并未采取很复杂的结构设计，比如单独设立投资公司（如SPV结构）。

此外，外界也担忧万达可能涉及互联网平台“自融”问题（自融是指，实体企业自己在线上开办网贷平台，融到的资金主要用于自己企业或关联企业使用，触碰到了非法集资红线——编者注）。万达集团表示，本质上，稳赚1号和自融是完全不同的。自融往往是虚假项目标的，目的是为了补充流动性或用于再投资，常见于P2P。稳赚1号对应的待建万达广场标的清晰，建设计划明确、可控，且发起众筹的总额、时间与广场建设所需的资金计划严格对应，整个过程将由第三方权威机构定期披露，不具备自融特征。