万科提前四年达千亿的三个秘密

永正资本 王威

 

    十年前，万科确定了10年千亿战略。2005年，永正资本总裁王威先生发表了个人研究成果《中国房企：从100亿到1000亿的王者之道；十年后，他再次对万科战略成就做了一次深入的分析。邦地产今天获得王威先生的投稿，略加删减，在此推出，以飨粉丝。

 

    2004年9月，万科发布十年千亿战略，拉开了“战略时代”大幕，“成为房地产行业的持续领跑者，每年保持30%的稳健增长，到2014年，销售额增长到1000亿元，利润100亿，占全国住宅市场的份额从目前的1%增长到3%”。没想到，到了2010年，千亿目标提前实现，销售额已超1000亿，2014年更是超过2000亿。当年还有6家房企的销售额超过千亿。

 

 

    但千亿的成色不足。

 

    万科能提前四年达到千亿销售额，有三个决定性因素。首先是源于房价的高涨，2004年到2010年，销售均价的复合增长率高达13.6%，远超预期。2007年暴涨147%跃升到500亿量级和2010年高涨70%突破千亿，都得益于2007和2010年的大牛市（见下图）。正如我在十年前的拙文中所言，“通往一千亿的路径中最容易的一条是高房价。”

 

 

 

    其次是大量和其他开发商合作，不断合并报表。2004年少数股东权益只占2%，从2006年开始就大幅增加，最高时的2013年高达27%。假设只算权益占比的销售额，万科要在2012年才能突破千亿。为了保持第一的位置，万科真是蛮拼的。

 

 

    再次是大规模股权融资。2006年增发42亿，2007年增发99亿，两年合计141亿，恰好是十年前旧文中所分析的140亿的权益融资需求。借助金融危机前的牛市，抓住时机，迅速融到了足够的股权资金，于2007年实现了千亿征途中的关键一跳！

 

    最后才是产能的扩大和效率的提升。万科的销售面积从2004年的163万平米，增长到2010年约900万平米（见下图）。

 

 

 

    别忘了万科有个目标至今还没完成——3%的市场份额。这些年来，这个数字并未稳步提高，时高时低，长期徘徊，直到2014年，终于挣扎到2.82%。

 

 

    这再次验证了千亿的实现主要是大势造就。万科保持了持续领跑，但跑得并不比同行更快，与同行的差距并未拉开。尽管集中度近年有所提高，但是正如十年前拙文所断言，这个行业依然高度零散。只有2%的市场份额就可以当行业第一，这让互联网从业者情何以堪？

 

    顺便提一句，万科声称：不在乎失去行业第一的位置，谁要谁拿去。各位看官，你们信吗？

 

链接：《中国房企：从100亿到1000亿的王者之道》