“大变身”在即 “两万”很快“瘦身”

每经实习记者 王婷婷 发自成都

“万达聚焦商业，把住宅交给万科；万科聚焦三好住宅和城市配套服务，谨慎对待商业地产。”这样一种合作态势，引人关注。

有熟悉万达的业内人士告诉《每日经济新闻》记者，这将加速万达在轻资产上的转型，而转型带来的或将是万达从开发体系、资金结构、人员架构层面的“大变身”。

对于万科，有行业人士也透露，在商业上，万科出于经验能力和资源因素保守对待商业地产，但聚焦社区商业，或是更大蓝海。对于万达来说，亦如此，双方估值都可能受到推动。

转型轻资产摆脱销售依赖

“万达只做商业，把住宅交给万科做。”这是今天万达和万科签约仪式上，信息量最大的话之一。这意味着万达逐渐加速轻资产转型，而这背后将带来万达整个商业模式的改变。

“转型前，万达是‘以住养商’的模式，通过住宅销售的现金流支撑运营，也因此，资金是万达过去快速扩展时备受质疑的一点。转型轻资产就能缓解万达在这方面的瓶颈。”有熟悉万达的资本市场人士称。

他告诉《每日经济新闻》记者，以往万达建项目，资金主要来自银行贷款、销售回款和租金收入，以及部分自有资金、建筑商垫资和新物业中长期抵押贷款等。其中支撑一个项目的资金六成左右来自银行贷款，其他靠主力店、自有资金的支撑，整个结构非常需要来自住宅等销售物业提供的现金流。

“万达轻资产转型之后的想法则是，着重运营商业地产，从运营中获取相对稳定的盈利，摆脱销售模式。”辉立证券分析师陈耕告诉记者。

而在今日签约仪式上，万达集团董事长王健林直言，转型轻资产后，由于没有任何销售，所以考核的核心是两点：第一是成本控制的方式，第二是招商租金控制的能力，这个决定商业模式是否成功。”

这也决定了万达的轻资产转型能否成功。当“成本+利润”的考核指标开始变化，万达操作项目的开发体系、资金体系，甚至收入/利润构成，都可能产生变化。

这个观点得到RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦的认同，他认为，在轻资产转型过程中，万达的架构会有变化，比如收缩住宅板块，聚焦商业发展战略，这次与万科合作，加速了这种变化。

“能够想象的是，万达在品牌输出的板块会增加投入，比如成立专门团队、子公司或二级事业部等，来协调未来做轻资产的事。”陈曦说。

但陈曦也指出，对于纯粹输出品牌和管理的轻资产项目，万达的资金投入可能减少到连10%都没有。但对于一些优质的、万达力求自营的项目，其自有资产投入可能还会增加，没有住宅平衡短期现金流，万达可能需要更多的条件支撑。

住宅转移在一定程度上意味着让出溢价更高的部分，那么万达和万科合作，在资产回报、股权结构等方面的利益分配，有怎样的协商？更加深层次的合作细节，今天双方均未透露。

对双方估值会有推动

与万达将住宅交给万科同时，万科虽然否认会放弃商业地产，但表态将更加聚焦社区商业。

万科更聚焦将住宅的效益极大化，这里涵盖的不止住宅本身，还包含着由小区切入的社区实体商业和O2O商业。

《每日经济新闻》记者注意到，从去年推出社区生活APP“住这儿”，到与百度签约基于百度LBS的社区商业运营，到今年4月上线的万科升级版O2O产品V-LINK社区服务商2.0……万科在基于社区的互联网商业服务上，深耕已久。

“在商业上，万科出于经验能力和资源因素保守对待商业地产，但聚焦社区商业，或是更大蓝海。”有行业人士就透露。

对于万达，社区商业同样是一个深层次的利益点。

“万达的电商虽然平台相比够强，基于全国万达广场的数据基础也很广泛，但目前万达电商呈现出的，仍像是基于万达广场商业的网上平台，不够下沉。万科则在平台和数据的搭建上，能力相对弱势。”陈曦认为，如果万达和万科在这方面有所合作，后者作为全国住宅开发量最大的房企之一，强大的客户资源，以及在社区服务上的丰富经验，能够帮助万达补上“最后一公里”的短板，实现生活属性的转化。

陈耕也认为，如果在这方面有合作，双方在电商领域均会有突破性进展，在这个方向上，双方（特别是万达），或能产生类似阿里巴巴O2O落地的价值体现。而目前万达也在朝这个方向走，它的运营模式在产生深刻变化。

陈耕也指出，如果双方O2O合作运作良好，估值方面可以更高，银泰商业（01833，HK）近期估值整体涨好，就是很好的证明。

“万达和万科的合作对双方估值会有推动，但推动力有多大，还要看具体细节的执行，目前表现平稳。不过双方整体构想是不错，在股价上或有一些短期效应出现。”陈耕认为。