房产众筹开发即将启动 房价真的会降1/3吗？

邦地产记者 杜冉乐

“我们拿起手机……根据你的希望在定制平台上找到相应的项目，根据你的愿望提出你要什么样的房子，就可以发起众筹，一帮人在这里盖房子。”

5月9日，地产“思想家”冯仑在温州参加2015新常态下中国商业地产发展高峰论坛上，对房产众筹开发的前景做了如此展望。他认为，此举可以使得房价至少下降1/3。

冯仑没有讲到的是，这样的设想正在走进现实。本月中下旬，碧桂园将首先召开新闻发布会，公布上海一幅地块的众筹开发计划。绿城的众筹开发试验，也已突破前期难题，将于下月初推出绿城版的众筹计划。

这一开发模式，究竟有何妙招，能让好不容易调下来的房价再下跌30%？

房价跌了怎么办？

去年“双十一”期间，绿地、远洋、方兴等房企将房产众筹这一营销模式发挥得淋漓尽致，其中方兴借助房产众筹揽金逾42亿元。

参与绿地众筹的一位营销高层告诉邦地产君，房产众筹目前主要是一种营销方式，只有在特定的时间节点才能形成爆发性的聚合力。

除了众筹买房之外，去年有人还提出“众筹开发”的概念。其初衷是，当前房价居高不下，众筹开发可免除很多环节。

对于消费者而言，此举能够让他们拿到比市场上更实惠的房价，满足他们更个性化的购房需求；对于开发商而言，这其实相当于提前锁定了消费客群。

在这一美好愿景的驱使下，不少房企都在尝试利用社会大众的资金来开发地产项目。

“楼盘预售制本身就相当于一种众筹开发。”四川花好月圆房地产董事长樊义波表示，随着银行和互联网的加入，众筹开发概念越来越热。

据悉，本月中下旬，碧桂园将上海一地块的众筹开发计划。据浙江绿城佳园建设工程有限公司董事长李园告诉邦地产君，绿城的众筹项目有一定特殊性，拿地价格相对于市场公开拍卖价更低。这使得上述楼盘最后能以低于市场30%左右的价格进行众筹开发。

平安集团一位股权众筹的运营人士介绍说，“我们以前帮开发商融资，就相当于众筹。比如有10个人或更多人参与众筹，我们选一、两个作为代表，开发商把产权证抵押给我们，我们再将其转到众筹者指定的账户名下，年化收益率15%左右。如果未来房价跌了，那么参与众筹者按原价回购；如果房价涨了，按照涨价比例大家来分摊收益。”

而保利地产与民生银行联手推出的理财产品“利民宝”，实际上是一款为意向购房者提供保底收益的期权产品。待项目开盘后，即便房价跌破了锁定的开盘价格，客户不行使购买权，也能收回本金并获得由民生银行保底的4%年化理财收益。

邦地产君友情提醒：不同的公司针对不同的产品，对于房价下跌的风险，有不同的规定。

只为圈客？

随着众筹开发概念被热炒，一直自称“定制”模式先行者的河北房企众美集团，也被媒体拿来当作践行这一概念的典范。

据了解，众美集团主要是与河北一些事业单位、国企等长期合作，定制开发地产项目。不过，众美集团一直比较低调。接近众美高层的一位业内人士表示，众美一般不会接受采访。邦地产君试图拨打众美官网公布的电话，但一直未能打通。

“河北很流行‘定向代建’，民间集资很活跃。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存表示，众美前身是一家广告公司，这种模式以一个项目为标的，集资建房，恰恰说明房企缺少其他融资方式。

陈宝存认为，众筹开发做成功比较难，他就遇到过一个活生生的失败案例。“那个朋友想在北京集资建房，有几百人集资，但意见不统一，价格相比市价便宜一半但没有可行性，组建了个开发公司，但相比专业开发商没有拿地优势。”

众筹开发远比想象的艰难，甚至可能会触碰政策红线，比如商品预售制度。樊义波认为，房企引入第三方金融机构，采取迂回战术，虽可规避非法集资，但房地产作为一个产业生态体系，众筹开发违反了预售房制度，有违规提前卖房的嫌疑。

“即使通过众筹拿到了地，项目后续资金如何解决？借助外部杠杆还是继续让众筹者自己掏钱？”亚信控股集团董秘荣腾洪提出了自己的疑问，他认为，众筹开发会把风险转嫁给众筹参与者。如果有房企介入众筹开发，则很容易形成一种变相融资，即便不是变相融资，房企如何保证众筹参与者的房源购买优先权与投资机制的公平？

站在房企的角度，众筹开发项目初期更多是一种文字描述，而没有实体样板间说服众筹参与者，容易带来观望情绪，且房企引入第三方机构时，如果没有回购协议或担保机制，这些机构也没法让众筹者放心，从而沦为“伪众筹”。

全国房地产经理人联盟执行秘书长、金融投委会执行主任姜炜表示，众筹开发作为一种金融创新，应鼓励探索，核心是要管好钱，保证资金定向使用，降低开发成本和售价，同时也要看监管部门的态度。

一位接近碧桂园高层的区域公司投资总监指出，众筹开发仍是一种理念，公司这么做，是想参与房地产的上游领域，还可以收集大量的购房者信息。

平安好房CEO庄诺对邦地产君说，以往房子不愁卖的时候，开发商无需花那么多心思找客户，但现在市场不好了，越早圈定客户意味着项目的去化率越有保障，所以开发商也愿意尝试这种营销手段。