大众创业盘活京城空置写字楼 SOHO3Q开张三月即满租

每经记者 王杰 发自北京

谁也没有想到，李克强总理在今年“两会”上提出的“大众创业、万众创新”,会魔术般迅速盘活北京的写字楼市场。

今年2月，SOHO中国为年轻的互联网创业团队设计的“移动办公”产品SOHO3Q正式上线，仅仅三个月之后，位于北京的望京SOHO3Q即告满租。

而根据SOHO中国2014年年报，截至去年12月31日，望京SOHO塔3在3个月时间里只出租了68.9%的写字楼面积。

租金收益是普通写字楼两倍

SOHO3Q是立足于SOHO项目风格鲜明的开放式办公空间。这个产品可提供灵活的短租服务，一次订单的租期短至一周，长至三个月，可以单租一个工位，也可以整租一间办公室，在手机APP上随时随地实现选位、付款或者续租，享受WIFI、复印打印、咖啡等办公服务。

根据SOHO3Q官网介绍，开放式办公桌1000元/人/周，独立办公室1300元/人/周。望京SOHO建筑面积达5091平米，包括655多个座位，据《每日经济新闻》记者估算，如果满员的话，望京SOHO3Q一个工位的单价是18元/平米/天。这个租金水平，远远超过了周边甲级写字楼。

最近潘石屹做一个决定：在北京望京SOHO的3Q产品推出限时优惠，4月15日~5月15日入驻，开放式办公桌的价格减为800元/人/周，独立办公室1040元/人/周。上海项目折扣更大，开放式办公桌600元/人/周，独立办公室780元/人/周。这相当于，北京项目全部限时八折，上海项目全部六折。即便是八折，望京SOHO3Q一个工位的单价也是14.4元/平米/天。

莱坊机构提供的数据显示，望京一带甲级写字楼租赁价格是7.1元/平米/天，空置率为6.2%。照此计算，三个月即实现满租的3Q产品，约是普通写字楼租赁收益的2倍。

尚难完全消化写字楼空置率

创客产品提高租金收益率，不仅仅是在SOHO3Q。

阳光100常务副总裁范小冲，是万科前副总裁毛大庆房地产圈里的老朋友。得知毛大庆辞职创办优客工场，还在丽江考察的范小冲立刻发微信给毛大庆，说北京阳光100写字楼负一层有8000平方米的闲置空间，是否有兴趣合作？很快，二人一拍即合。

范小冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，阳光100写字楼负一层原是个超市，由于周边商业的竞争，毛利率越来越低，最后只能倒闭，“但毛大庆觉得这个空间很好，可以作为优客工场旗舰店。所以并不是空间的不行，而是空间对应的业态消亡。新的业态才能创造更多的价值。”

范小冲表示，这个项目是由阳光100和毛大庆共同来开发，各投50%入股，收益则来自上述8000平方米的租金（有保底）加上股权收益。“租金是浮动的，但是整体肯定要比超市高。”范小冲说。

百世金谷总经理，也是work+的主创人之一刘文军在接受《每日经济新闻》采访时表示，在市场化过程中，一定会有新的产品是市场所需要的。创业型的企业发展到一定阶段，就有了不同需求。而创客空间这类产品，就是为创业企业提供更细分的服务，包括引来经验分享、VC投资、PE等。创客空间因为对产品需求更准确，在写字楼市场上才反应良好。

刘文军认为，虽然目前国家提出了万众创新、大众创业，但整个写字楼市场的需求并没有太大变化。对于细分市场的定位好，拥有的资源更多的，交通优势更明显的、对客户需求的满足程度更高的创客产品，会有更多的市场需求。

莱坊上海董事及研究及咨询部主管杨悦晨表示，从目前情况来看，创业空间并不能完全解决目前写字楼空置的问题。另外，创客空间所面向的客群多是互联网科技公司，客户类型较单一。