4月上海豪宅成交823套 汤臣一品却吃“鸭蛋”

邦地产记者 包雨朦

“330新政”之后，上海楼市明显回暖。据多家机构发布的数据显示：4月份，上海楼市成交量创2013年4月以来新高。在一片火热之中，豪宅市场也是风生水起。

据德佑链家研究部监控的数据显示，2015年4月，上海市一手高端住宅（成交均价5万元/平方米以上）成交823套，环比上涨108.4%，同比大涨183.8%；成交均价为68945元/平方米。而且有一豪宅项目，以38万元每平方米的价格，当选上海最贵楼盘。

虽然上海的豪宅市场热火朝天，但仍然有楼盘在今年4月吃了销售业绩为零。这个楼盘，正是当年赫赫有名的上海豪宅前“一哥”——汤臣一品。为什么豪宅市场这么好，汤臣一品还会吃“鸭蛋”呢？

10万+很火，汤臣一品却很受伤

据德佑链家研究部数据显示：4月一手高端商品住宅成交量出现明显上涨，以823套的成交业绩位居历史第二高点，其中成交套数排名前十的楼盘成交量均在10套以上。有纪录以来，一手高端商品住宅仅有两个月成交超过800套，即去年12月与今年4月，今年4月823套仅次于去年12月的880套。

4月成交均价在10万元/平方米以上的豪宅共成交9470平方米，占比高端市场整体6.6%，环比上涨2.5个百分点。在高端项目成交带动下，4月一手高端商品住宅成交均价止跌上扬。

网上房地产数据显示，上海几个稍有名气的豪宅项目，4月份都卖得很不错。有“全国单价第一贵”之称的绿城黄浦湾，尽管最高单价达到38万元/平方米，可是4月份仍卖掉了4套；黄浦湾边上的外滩九里，卖掉了9套；尚海湾卖掉了11套；苏河湾卖掉了11套，并且有部分卖掉的房子已经在5月份登记。华侨城苏河湾项目4月单月成交高达4亿元，其中单价9万元/平方米以上的超高端住宅成交量为全市第一，成为4月上海顶级豪宅销售标杆。

这些单价每平米10万+的楼盘统统比之前卖得好，可是同等价位的汤臣一品却很受伤，4月份依然是一套没有卖掉。

高调者易死？

德佑链家研究总监陆骑麟认为，高端市场一般不易受市场整体波动影响，不过“330新政”过后的一系列楼市政策依然催热了市场预期，带动了高端楼市的成交。另外，3月最高报价达到5万元/平方米以上的商品住宅项目也只有2个，供应面积仅为6.6万平方米，而4月有21.9万平方米的高端商品住宅项目入市，所以高端楼市成交的回暖与供应放量也有一定关系。

中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，政策刺激之下不同类型产品的市场发力节奏不同，中高端产品常常需要经过一定的酝酿期。按照以往的情况，在政策利好之下，刚需市场总是首先成交放量，一般半个月以后中高端项目才逐渐升温。“相比去年的”930新政“之后的情况，今年的节奏似乎更紧凑一些。”宋会雍说。

高端楼市成交回暖了，汤臣一品为何在4月份连一套都没有卖掉？

宋会雍认为，汤臣一品常常面临间歇性的滞销与其营销策略上的短板有关。与此同时，它作为开盘将近10年的老项目，也容易让客户产生审美疲劳。近年来上海新的顶级豪宅层出不穷，新项目势头强劲，分流了部分客户。宋会雍表示，汤臣一品若想摆脱滞销的魔咒，必须在营销上下足功夫，对于豪宅的消费人群而言，能否戳中他们的需求痛点尤为关键。

网上房地产数据显示，汤臣一品仅在2009至2011年3年时间间，分别达到77套、30套、14套的去化成绩，而在其余年份，销售量均不足10套。相比同区位的滨江凯旋门，该项目2012年3月开盘，至今已售出156套，比开盘早6年的汤臣一品还多10套。

但有豪宅操盘手认为，导致汤臣一品滞销的根本原因，和这一项目过于高调有关。当年在上海商品住宅平均价格只有2万元/平方米的时代，这个楼盘就敢喊出11万元/平方米以上的天价。

一时之间，该楼盘成为舆论关注焦点。有能力购房者甚至因为害怕身份曝光，需要新注册公司，并以公司名义购买。和汤臣一品一样，曾经炒作郭敬明看房的上海豪宅--上海天玺，网上房地产的统计数据显示也是零成交。对高端购买人群的身份难以做到有效保护，显然是这些销售吃“鸭蛋”豪宅的共同硬伤。