公募REITs拿什么吸引投资者？税改是关键

每经记者 杜冉乐 发自成都

有没有想过有一天能像买A股的股票一样，去买下一栋写字楼，成为这栋写字楼的股东？对于中国投资者来说，这或许不再是一个梦。

日前，证监会受理了鹏华基金作为基金管理人的“前海万科REITs封闭式混合型”公募基金产品，托管机构为浦发银行，其他资料不详。业内认为，这是内地版公募REITs启航。

收益率低成主要障碍

早在2011年底，鹏华基金在A股市场发行了首款投向美国楼市的QDII产品“鹏华美国房地产（206011）”，以不低于60%的基金资产投资于美国上市REITs，曾自称是国内首只创新REITs投资基金。

除了鹏华美国房地产之外，国内由公募基金机构后续投向全球房地产的QDII产品还包括嘉实全球房地产（070031）、国泰美国房地产（160218）、诺安全球收益不动产（320017）、广发美国房地产指数（000180）、广发美国房地产指数（000179）等9只基金产品。

《每日经济新闻》记者注意到，除了公募基金作为发起人之外，信托机构作为中国REITs发起人和管理人的产品主要是信托业巨头的中信信托，但其所发行的这两款产品主要均为私募REITs。

为何会成为私募REITs？在美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏看来，这主要是普通投资人对国内REITs热情度不高。

记者注意到，早些年，国内包括北辰实业等知名房企为了腾挪资产，曾试图发行A股REITs，但最终只有越秀、开元、金茂等个别绕道港交所，发行H股REITs或商业信托。

在投资REITs最为发达的美国市场，也多以上市交易的公募REITs为主。据东方财富Choice金融终端数据显示，包括普洛斯、金科房地产、西蒙地产等178家公募REITs产品，交易场所主要在美国纽交所或纳斯达克。

翻译过美国REITs的金融资深人士宋光辉说，美国REITs的法律实体可以是公司，也可以是信托，在美国房地产市场竞争较为充分，很多REITs逐渐聚焦于某一个特定领域，并在该领域形成了自己的核心竞争力，包括了写字楼REITs、购物广场REITs、养老医疗地产REITs、旅馆REITs等，甚至更细分的影院类REITs和实验室REITs等。

国内著名REITs专家、现任北京和美商地投资董事长兼总裁的穆健玮向《每日经济新闻》记者介绍说，美国REITs 的征税所得除资本利得与确定的非现金征税收益，至少90% 必须以股利方式分配给投资人，总资产的75%必须投资于房地产、抵押贷款或其它REITs证券等。

税改决定A股REITs成功率

截至目前，被业内封为内地公募REITs破冰之作的鹏华前海万科REITs仍未对外公布其产品详情。

在蒋鹏看来，虽然这款具体产品的细则还没看到，但相比于其他机构作为内地公募REITs的发起人和管理人，由公募基金来发起这款REITs估计是要考虑到成本问题，比私募要低一些，应该接近于理财产品，在行业收益率上应该会高一些。

“鹏华的这款REITs象征性意义更多一些，顺应了当前政策。”蒋鹏表示，美国REITs收益在企业层面不收税，而目前内地REITs最大的问题是税收，仅营业税5.8%加上个税25%，这些都是跑不掉的。

多年为推广REITs而奔走呼号的全国房地产基金联盟秘书长闫宗成也深有体会。他说，REITs到底是让证监会管还是银监会来管等，税收政策也没到位，难以吸引投资者。

美国在设计REITs结构时，当初的关键优势就是避免双重征税，但为进一步提高回报率，曾在1986年出台税改法案，放松了历史上限制REITs业务的管制，允许REITs通过其内部组织来有效实施物业出租和管理等。

按照宋光辉的介绍，就美国REITs而言，持有REITs的当期股息回报约为4%，加上约4%的股息增长率，REITs大约能为投资者带来8%左右的总回报，相比标普500指数、债券指数也有更小的波动性。

记者注意到，在港上市交易的11个REITs中，属于内地REITs的越秀房托和开元房托，前者2014年每份基金单位的分派收益率为8.72%，后者为7.7%。

“凡是与破冰有关的任何REITs, 比如鹏华前海万科REITs，主要看几个点位，包括与财务、税务结构等是否挂钩。如果不挂钩，仅属个案。‘个案’就是说，用其他手段平衡成本。”蒋鹏补充说。