碧桂园6.1亿元首进上海 转型“小盘”开发模式

邦地产记者 吴若凡

昨日（4月29日），备受瞩目的上海嘉定区徐行镇地块以暗标形式竞拍。经过激烈角逐，内地房地产十强、千亿级企业集团碧桂园在经历了多年苦等之后，终于进入上海，以6.0755亿元摘得该地块，溢价率62.16%，折合楼板价8108元/平方米。

业内认为，这一项目料将颠覆碧桂园原有的三四线城市大盘开发模式，对碧桂园的战略转型具有重大意义。

首次在广州以外的一线城市落子

出让资料显示，碧桂园成功拿下的这一地块属纯住宅性质，东至启宁路，南至启悦路，西至澄浏公路，北至钱桥泾。总出让面积62443.4平方米，容积率1.2，起始楼面价5000元/平方米。参与此次竞标的还有新城、金地、旭辉、同济、k2、海伦堡等多家房企。

《每日经济新闻》记者第一时间联系了碧桂园品牌相关负责人。对方表示，摘得嘉定区徐行镇地块，是碧桂园集团真正意义上在广州之外的一线城市首个项目的落地，上海是碧桂园一直看重的市场，这次的进驻，具有战略意义。

碧桂园垂涎上海市场已有多年，但一直没有找到合适的机会进入。易居研究院分析师严跃进认为，在上海拿地符合大多数房企进军一线城市的战略需求。选择在一线城市拿地，主要是看中后续的增值空间。此外，在上海进行项目开发，也有利于寻找新的战略扩张机会。

德佑链家研究总监陆骑麟表示，在一线城市布局已经成为房企的一个主流投资趋势。但碧桂园拿地相对谨慎，不会在一线城市的核心区域争“地王”，导致利润偏低。

去年10月，碧桂园携九龙湾项目“进京”，曾被认为是落地一线城市。该项目处于北京房山区张坊镇一渡龙安大桥东侧，实际属于河北保定地界，只不过与北京仅一线之隔。总占地8000亩，周边为森林公园，产品定位为北京人群的第二居所，户型为花园洋房和联排别墅，基本符合原有的大盘模式。

告别三四线大盘开发模式

与上述北京项目相比，除了是真正意义上的落子广州以外的一线城市，碧桂园此番进军上海更为重大的意义在于，该项目可能将颠覆其原有的在三四线城市开发百万方大盘的模式。

《每日经济新闻》记者注意到，根据出让预合同，该地块内需要建设占比不少于20%的90平方米以下中小套型住宅。此外，还须配建5%建筑面积的保障房并移交给政府。且项目全装修住宅面积应占比应在30%以上。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣向记者表示，此次碧桂园在上海摘得的地块，处于嘉定老城区，总体量也仅6.3万方，1.2的容积率，预计将被打造成小户型公寓与经济型别墅的综合社区。目前周边楼盘均价在15000元/平方米左右。

朱一鸣称，碧桂园选择在上海市内拿地，由于地块离轨交较远，针对的应是嘉定老城区原有居民，或工作地点在嘉定区内的居民。他认为，碧桂园此次首进上海市场，上述地块很可能成为碧桂园的一次开发尝试。

根据2014年年报，碧桂园的项目基本位于三四线城市，在全国共有33个体量超过百万方的大盘，其中9个分布在广州、沈阳和长沙，其他均位于三四线城市，和2014年中报里的数量相同，可以看出，近一年内，碧桂园没有再增加过百万方以上的大盘。此外，碧桂园单项目的平均建面也从去年中报的77.61万平方米，下降至去年年报时的58.65万平方米，亦可看出碧桂园策略的调整。

碧桂园相关人士向记者表示，从去年开始，碧桂园从原先的大盘开发模式，转向“小盘”化的尝试，目前在全国已有大量的小体量项目。

在上海还有后续拿地计划

谈及上海项目的未来定位，碧桂园该品牌负责人对《每日经济新闻》记者表示，公司将结合上述地块规划条件要求，将其开发为满足刚性需求为主的普通商品住宅。

严跃进表示，碧桂园的品牌，一定程度会带动上海西北部市场的交易繁荣。但周边地铁线路没有规划延伸，因此在住宅销售方面还是会面临一定的压力。

碧桂园进入上海市场后，营销策略最好仍维持在三四线城市的价格亲民策略。另外，可以适当围绕90后的青年消费者设计产品，以确保项目的销售。

来自碧桂园内部的消息是，上述项目将由碧桂园集团沪苏区域的一名老将来全权负责。除了已经获得的上述地块外，碧桂园还将继续寻找在上海及环上海的土地开发机会，目前已有多个意向地块在接洽。