莱蒙国际试水众筹海洋项目 产权问题或成考验

◎每经记者 白亚静 发自深圳

开发商经营的不动产领域正在迅速扩大，从国内到国外，又从陆地走向广阔的海域。

昨日（4月20日），莱蒙国际（03688，HK）对外公布了海洋地产计划。在该公司惠州水榭湾项目中，一条包括海洋牧场、海钓俱乐部、深海产品O2O商场、度假酒店、高端海景房在内的产业链隐现。

在国内首家海洋地产、首个海洋牧场众筹等一系列光环下，《每日经济新闻》记者发现，不动产经营的范畴正在无限扩大，假以时日，从地产到海洋，再到农业、山林都将有转型不动产经营企业的房企涉足其间。

尝试海生活主题地产

对于莱蒙国际而言，2014年是增收不增利的一年，当年莱蒙国际综合营业额约70亿港元，同比增21%，公司权益股东应占盈利为9亿港元，同比降28%。

在此背景下，莱蒙国际主管新发展业务的集团副总裁丁向华向《每日经济新闻》记者称，莱蒙国际仍聚焦地产业务，只是“从卖房子变成卖生活方式”。

海洋地产即是莱蒙国际推出的新业务之一，这更像是旅游地产的升级版。据丁向华介绍，该项目集渔业、休闲游钓、旅游观光为一体，包括1000亩海洋牧场等。

另外，丁向华表示，虽然现阶段莱蒙国际并没有向海洋产业转型的计划，但在未来3～5年，莱蒙国际希望成为成熟的海生活主题地产商，届时将围绕海产品、钓鱼用具等打造O2O式综合商场。不过，该项目只是一个开始，要不要整体转型还要看收益率。

著名海洋经济研究专家、浙江大学王依欣教授称，海洋已被纳入国家战略，因此对于围绕海洋经济做文章的项目而言，政策环境较为宽松。他在考察莱蒙国际的惠州项目后发现当地消费者多，市场条件成熟。

难点：海域产权问题复杂

除了首个海洋地产项目，莱蒙国际还试图通过众筹涉足海洋渔业。

据筹人谷CEO卢政介绍，此次众筹发起人为莱蒙国际，筹人谷仅负责一系列的众筹产品设计。在海洋牧场运营上，莱蒙国际会先培育环境，比如给鱼儿建“别墅”，增加海洋生物的数量与种类，随后在其之上设立平台，添加酒吧、海钓等服务。筹人谷设计的众筹产品不仅包括这些海上平台，还会有平台子业务。

莱蒙国际惠州项目公司总经理蔡江河介绍，惠州项目原为国家经营的海洋渔场，莱蒙国际和海洋局协商合作，获取15年的经营权。

3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施。在各种热议背后，人们大多忽略了它的商机，海域使用权纳入登记即是其中之一。该项条款意味着，地产公司若想进军海洋将获更多法律保障。

一名法律专家表示，海域产权问题极为复杂，实操中纠纷很多。据悉，当特定人对特定海域存在排他性的利用权时，该权利已很接近物权。因此只有农业部门发放的养殖许可证并不能满足渔场的经营者，还需要海洋局给予海域使用权。在具体层面上，两种证引起了相关管理部门的利益冲突。

中国政法大学教授李显冬表示，虽然目前管辖单位还未改变，但使用权的登记单位统一交由国家的不动产登记机构。

众筹项目平均收益不低

“我们的众筹不是卖房子的营销手段。”卢政称，惠州项目将以多个资产包的形式呈现，这些项目的平均收益率达到20%左右。其中，众筹住宅类的租金收益可达到8%，若到期后卖出，收益将更高。

这些产品有两大板块，一是海洋牧场权益类，主要围绕1000亩的海洋牧场做文章；二是经营场所权益类，包括船舶、酒吧、餐厅、部落、酒店式公寓等。两类产品门槛不同，第一类的份额价格更为平民化。

蔡江河表示，业主、俱乐部会员、旅游散客均可参与其中。

在项目风控上，卢政表示，目前正准备邀请相关银行、信托托管资金，用户的权益独立、可分割、可转让。

另外，据王依欣介绍，在海洋牧场如何可循环发展上，目前莱蒙国际已和相关政府机构达成增殖放流的协议意向，会避开排卵期，限制钓鱼量，而且该区域有洋流经过，也可得到补充。