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    王健林告诉你,万达怎么吸引年轻人当消防监控员

    邦地产 2015-04-20 13:13

    从第1家万达广场到第109家,王健林用时14年;到了2015年,他的目标已经提速:25家;不过他说,明年万达广场的新增数量,很可能翻一番,50家。

    每经编辑 白亚静    

    每经记者 白亚静 发自深圳

    从第1家万达广场到第109家,王健林用时14年;到了2015年,他的目标已经提速:25家;不过他说,明年万达广场的新增数量,很可能翻一番,50家。

    重资产行业的开发周期普遍在3年以上,万达这一扩张速度,让人想起小米雷军说的“唯快不破”。可人家雷军是做手机的,你是搞购物中心的,量级差着很远很远远远……好吧?

    邦地产记者了解,在万达广场高速复制背后,万达掌门人王健林正在内部推进一场涉及融资渠道、工程建设、商业地产管理三方面的深度转型,来支撑万达轻资产战略的快速落地。

    途径一:多渠道融资

    轻资产时代,万达同样需要融资,但与以前相比,这些钱不再计入万达负债账目,就能有效缓解万达的负债率。别忘了,去年王健林携万达商业地产赴港上市时,曾因负债过高饱受质疑。当时万达在排除预收账款后,负债率仍高达49.4%(2014年6月30日数据)。

    如今,在公开演讲中,王健林表示,万达的轻资产将拥有两个融资渠道。

    一是外部投资者,主要是基金、保险以及各类投资公司。目前已和多家在洽谈。

    二是内部融资通道,可以通过一系列理财产品、众筹产品、信托基金将万达广场打包成投资标的。据悉,万达已经在和两个金融改革试验区在商讨权证交易中心方案,若成功,一些金融产品将具备流动性,实现资产证券化。

    当然,该方案存在变数。不过,王健林表示,即使5年~7年之后不能资产证券化,也可以到期卖掉,这时商业运营已进入成熟期,并不愁卖。

    值得普通消费者关注的是万达的众筹产品。据了解,起始金额属于平民价,假设1000元算一手,购买后,预计年收益可达到10+%。

    虽然这些产品还都在试验中,王健林似乎很有信心,他表示,现阶段和外部签约的节奏已经慢下来。

    在这套融资机制的支撑下,王健林的万达帝国野心更加庞大。他称,2020年,至少要做到400个,争取1000个,一年新开80~100个并不难。

    途径二:总包交钥匙工程

    有了钱,还要有靠谱的人来建房子,不论万达如何“轻”,还是需要一个看得见的高楼来支撑王健林的商业创新。

    去年以来,万达与几个多年合作的总包公司推出了“总包交钥匙工程”。简言之,是在真正意义上把所有与工程相关的工作,如外墙、内装等全部委托给外包公司,楼宇建好后,万达直接拿钥匙。

    在这一方案中,万达只负责工程监管,不再与其他分包公司接触,双方的合作方式也不再是招标,而是事先制定几个标准,完工后按照总平米数结账。

    这一变革,颠覆了以往的预算、结算模式,大幅缩短工程时间。除此之外,王健林表示,这一改革还能减少人力成本(一个项目从70人缩短至20人规模),并有效遏制内部腐败。

    只有快速扩张,才能为王健林赢得更多的竞争优势。在他看来,商业不动产中,只有第一没有第二。因为一个国家的城市化进程就在这二三十年之间,若失去先发优势,再想抢占市场,难上加难。

    在万达近些年的布局中,可以发现,三四线才是万达广场的重点。在三四线城市,不仅获取土地的成本低,而且还能选择好地段。

    商业地产的核心指标是投资回报率。但是,在重资产模式中,为了保持健康现金流,万达需要用销售住宅来哺育自持商业,因此,还需考虑当地房价,每平米过1万元才有利润。

    如今,推行轻资产后,可以舍弃销售模式,只需考虑租金和成本。王健林认为,国内投资和消费的状态不平衡,三四线的消费稀缺,这使得三四线的投资回报率甚至高于一线城市。

    途径三:商业管理实现信息化

    管理是轻资产模式能否走下去的核心。

    “很多人担心快了会不会翻车,”王健林称,在轻资产模式中,工程工作大幅度减少,募资也不干了,主要在精力就在管理上。在他心目中,做好管理是企业良性发展的秘诀。

    如何做好管理?万达在内部启用了慧云管理平台这一工具。消防、商业、物业等16个系统都集中在这一个平台上,可实现对购物中心的远程控制。

    他举例说,以前地下有很多监控室,成本高,隐患又大,消防的监管工作就无法吸引年轻人,所以只好招聘中老年人来做,甚至出现上班睡觉的情况。现在进行平台整合后,监控室放到了万达广场一楼,12个人三班倒,问题就解决了。

    应用这套管理系统后,一座万达广场的入驻管理人员,已由130多人下降至80人以下。

    在轻资产模式中,万达将只负责选址、招商、规划设计、建造、运营管理。年终,获得租金收益的35%。

    在万达的财务报表上,两个轻资产模式的万达广场的回报,或许和一个重资产模式的相当。假设每座万达广场租金为1亿元,两个轻资产店的租金回报为0.7亿,扣除25%的所得税后,毛利润才0.5亿元;而一个重资产店的毛利润就有0.9亿。

     
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