保利再创新融资方式 借理财产品圈目标客户

每经记者 区家彦 发自广州

从万科、恒大入股银行，到绿地联手阿里打造“地产宝”，房地产与金融加速融合，推动了新型融资模式的涌现。

《每日经济新闻》记者了解到，保利地产于日前宣布将联手民生银行推出名为“利民保”的理财产品，购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价，并享受封闭期内的理财收益，即使用户不购买也可享受由民生银行提供的保底收益。

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，类似“利民保”这样的理财产品不仅能有效降低融资成本，也能协助房企圈定客户群。随着房企面临越来越高的资金成本，倒逼他们寻找新的金融工具解决这个难题，新兴的融资模式有望如雨后春笋般涌现。

房价可以打85折

上周五（4月10日），在位于广州琶洲保利世界贸易中心举行的第三届保利房展会上，保利地产与民生银行正式签署《战略友好合作协议》，并宣布共同推出的互联网金融产品“利民保”。

据广东保利商业地产部经理罗琳介绍，“利民保”的推出是为了解决在不动产投资中，客户、开发商与银行三者的资金压力难题，实现共同盈利。其操作模式为投资人购买银行提供的理财产品，银行在扣除服务费用成本后把资金贷给地产商，地产商由于节省了融资成本，因此可以通过价格让利将房屋的优先购买权给予投资人。在整个环节中，投资者能以更便宜的价格购买到房产，银行降低了贷款风险，地产商也提前锁定自己的目标客户，并且实现开盘的热销。

以一套总价为177万元的公寓为例，据罗琳介绍，客户只需要以总价20%的金额选择购买对应的理财产品，即能以150万元的定制总价锁定项目开盘后的价格，产品有半年或一年的投资封闭期。待项目开盘后，若房价没有上涨，客户行驶优先购买权便可获得封闭期内的理财收益与27万元的折扣收益，即便最终选择不买房子，也可以获得由民生银行保底的4%年化理财收益。但若房价出现上涨，除了上述收益外，用户还能获得相当于5倍杠杆的房价上涨收益。

据介绍，“利民保”将首次运用在保利地产在广州国际金融城的综合体项目--保利金融中心，未来公司旗下的商业项目将陆续参与到该理财产品的应用中。

提前锁定消费者

在经历了2014年行业转折之后，楼市新常态鞭策房企们纷纷走向自救之路，房地产金融化更成为主流房企的共识。从万科、恒大接连入股商业银行，招商地产与招商银行百亿授信合作，到中国平安联姻碧桂园，以及绿地联手阿里推出“地产宝”，新型融资模式如雨后春笋般涌现。

在钜派投资联席董事长倪建达看来，过去的黄金十年，由于所有银行对房地产的支持力度相当大，资金成本非常便宜，开发商日子过得很滋润。但随着近年来利率市场化推进，特别是余额宝出来以后，整体资金成本大幅上升，银行主导的间接融资模式也随着金融业的发展在瓦解。但与此同时，移动互联网的兴起推动金融体系的“技术性脱媒”，也推动了互联网金融与房地产的结合，使得房企直接融资更加便利、快捷，从而推动了房企加速金融创新。

“类似‘利民保’这种金融产品，实际上就是房企在开发贷款层面的一次金融创新”，欧阳捷向记者表示，对于保利而言，理财收益的保底实际上是由它来承担，如果按照4%的保底收益率计算，加上银行的通道费用，预计保利的实际融资成本约为6%，低于银行正常的开发贷款成本。对于银行而言，由于理财产品并不占用贷款额度，同时也能增加银行的非息收入，他们也很乐意为地产商设计类似的金融产品。更重要的是，在房地产巨大的库存压力下，房企相当于在开发前把客户群提前“锁定”，这为后续销售提供了有力的保证。

“随着以银行贷款为主导的间接融资比重在降低，房企未来融资将更多尝试包括众筹、互联网金融等新模式”，克而瑞研究中心分析师朱一鸣也认为，但由于直接融资更依赖于企业信用评级，大型房企有望在这轮融资创新浪潮中更多受益。