普通住房交易营业税“5改2”比降首付更猛？

◎每经记者 杜冉乐 杜静 发自北京、成都

这次楼市新政组合拳，比预期来得更为猛烈。

昨日（3月30日），除了央行等部委联合出台居民购买第二套住房首付款降为四成之外，财政部与国税总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（以下简称《通知》）。

上述《通知》的亮点是，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

在中国城市产业发展联盟主席陈宝存看来，稳定楼市就是稳定中国经济，这项财税刺激属于重大利好，比降低首套房首付的意义还要重大，估计5月份楼市成交会高涨起来。中原地产首席分析师张大伟预计，对市场来说，二手房交易将起码上涨15%。

针对后市，陈宝存认为，后续不会再出房地产具体政策，而会针对宏观经济采取降准或降息等利好政策。

二手房营业税显著降低

与历史上的财税政策比较来看，上述最新营业税政策似乎又回到了2005年6月，也是对2011年这一政策的再度调整。

一位不愿具名的业内人士表示，二手房交易从2005年开始出台营业税时，规定的免征年限就是两年，经历了2009年、2010年的高潮后，2011年初将两年的免征期限提升为5年。

财政部与国税总局发布的“财税［2011］12号”文件显示，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

这次调整的亮点，在于个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

四川大学不动产市场研究所所长吴丰向《每日经济新闻》记者表示，这是一种短期刺激政策，有很大的弹性空间，会进一步释放市场需求，增强市场的交易量。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，“5改2”政策最大的受益者是购房人。对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，降低其购房成本，能够省一笔钱。“北京目前营业税税率5.5%，一套3年内交易过，过户价格200万的二手房，在过去营业税高达11万，但在新政后将减免。”张大伟表示，预计对市场来说，二手房交易将起码上涨15%。

短期难再出政策刺激

去年10月份以来，全国楼市频繁迎来政策“组合拳”，其背后的目标直指“高库存”问题。

实际上，高库存已成为压在各大房企头上的“紧箍咒”。国家统计局发布的数据显示，去年我国商品房销售面积和销售额均出现“负增长”，商品房待售面积超6亿平方米，较2013年末增加近1.3亿平方米。

楼市在经历这波“组合拳”之后，下一步还会有进一步的刺激吗？在陈宝存看来，当前包括央行、财政部、国税总局和国土资源部等差不多都已出台了房地产相关政策，该出的都出齐了，短期内很难再出新的刺激政策，因为相关部门要观察一段时间，看市场反应如何。

陈宝存预计，下一步更多会针对宏观经济出台政策，比如降息或降准等，这些政策的导向是针对与房地产有关联的产业。“这一政策一直是市场预期调整的政策，本次调整后，均恢复到房地产市场历史最宽松的时期。”张大伟补充说，后续可能出台的政策红利是个税调整等。