余丰慧：房贷税收新政能否救得了楼市

◎余丰慧

昨日，央行、住建部、银监会三部门发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。同一天，财政部、税务总局同步调整了个人住房转让营业税政策。市场猜测多日的救市组合拳终于重拳出击。

从2月份房地产行业数据出台后，市场就纷纷传出包括房贷、公积金、税收等政策进一步放宽的消息。房贷政策的核心在两点：首要的是首付款比例，这决定房贷在量上是否宽松，即贷款的绝对金额能达到多少；次要的是利率，决定着贷款价格高低，即成本大小。

这两点相比较，首付款比例比利率还重要，房贷政策松紧的关键还得看首付款比例的宽严。

从2014年9月底开始，央行拉开新一轮放松房贷政策的序幕。当时央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

而本次三部门在此基础上更大力度放松了首付款比例。昨日的通知规定：“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%”——这一新规大大超出市场预期，比此前的60%直降20个百分点。市场此前预期第二套住房首付款比例可能放松到50%。

此外，三部门明确规定未结清首套房贷款就可以贷款购买第二套住房，实质上是允许居民贷款购买两套住房。

同时，公积金贷款的放松程度也大大超过市场预期。购买首套普通自住房，公积金贷款最低首付款比例降为20%，超过商业银行作为风险衡量的30%底线；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

首付款比例大幅度下调，商业银行执行和落实上要比降低利率有主动性。降低房贷利率的话，是让银行让利给购房者，银行不会有积极性；而降低首付款比例，是扩大银行房贷规模，有助于增加收入和利润，银行当然乐意和积极贯彻落实。

房贷政策历来是刺激楼市的猛药，此前也屡成房价上涨的“核武器”。

按照一般的逻辑，房地产刺激政策会对市场复苏和房价上涨起到助推作用。不过，这一次的新政是否还会起到同样的效果呢，笔者倒认为未必会如此。

对于房贷政策接连祭出大招，市场可能会有另一种解读，那就是折射出房地产市场已经低迷到非常严重的程度，甚至折射出房价下跌的大势不可逆转。在买涨不买跌的心理之下，也许会出现越跌越不买，越救市购买力越不买账的情况。绝对不能排除市场出现类似心理反应和预期的可能性。

还需要考虑的是，本次房贷政策首付款比例大幅度降低的同时，住房税收政策也在同步放松。财政部、国税总局3月30日下发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将二手房营业税免征期限由5年改成2年。房贷和税收组合拳出击，市场应该会迅速做出反应。

但该政策的效果同样具有复杂性。按照常理，房地产市场和二手房价将会出现复苏和反弹。但另一方面，这毕竟是政府向购房者作出了让利，二手房购房者实际的负担将有所降低，同时又无需由售房者承担成本，因此对市场真实的效果还有待观察。

如果房地产市场对这次超预期的组合重拳仍然不买账的话，未来不排除会有措施更硬的调控举措继续出台。

但也有几个担忧不免浮现出来：在房价本来就未现多大幅度下跌的情况下，房贷、税收政策全方位放松，假如出现房价报复性反弹，工薪阶层会更买不起住房，这一现实将如何解决？货币信贷继续大幅流向房地产领域后，一旦金融泡沫风险加大，又该如何应对和化解？在信贷、税收组合重拳刺激下，可能会使得房地产成为最吸金的行业之一，叠加当前股市走牛的因素，假如大量资本都流向房地产行业和股市，会进一步加剧实体经济融资难，经济结构调整和转型无疑会受到影响和干扰，这又该怎么办？

对于上述三个问题，还需要相关管理部门拿出更大的智慧来加以应对和解决。