西安旅游进军零售地产 业绩承诺过高引质疑

每经记者 杜冉乐 发自成都

西安旅游（000610，收盘价13.19元）3月12日公告，公司拟收购西安双丰商业运营管理公司（以下简称双丰公司）全资子公司，西安户县草堂奥特莱斯购物广场公司（以下简称草堂奥莱）51%的股权，交易对价约2523.46万元。

《每日经济新闻》记者注意到，交易对方对草堂奥莱旗下的的奥特莱斯购物广场项目（以下简称奥莱项目）给出了高额的回报率承诺。不过，在一位商业地产资深操盘手看来，二线城市的商业地产投资回报率一般在8%左右，高于10%非常难，除非土地成本极低。

券商：或将拉开公司并购序幕

公告显示，草堂奥莱旗下主要就是一个涉及“商业+地产+旅游”复合型的奥莱项目。收购其股权将有效延伸公司产业链，丰富产品结构，为公司的增加持续稳定的经营收益。据此来看，西安旅游此次收购“醉翁之意不在酒”，而在于零售地产。

公开资料显示，西安旅游早在2011年、2012年就曾涉足过房地产业务。但2013年以来，西安旅游的房地产业务遭遇“断档”。与此同时，公司业绩开始滑坡。2014年上半年，西安旅游实现营业收入接近2.6亿元，同比下滑0.56%。对此，公司称是源于旗下相关酒店和餐饮公司收入下滑。此外，西安旅游2014年业绩预告亦透露，该公司预亏1900万元至2200万元，也是近4年来首次出现亏损。

上述业绩不佳的被动局面，无疑让西安旅游压力陡增。去年底至今年初，西安旅游在资本市场实施了3.6亿元的定增计划。手中有钱，西安旅游此次收购自然也有了底气。按其公开表述，此次收购将有效延伸公司产业链，丰富产品结构，符合公司以项目带动企业结构调整，推进转型升级的战略规划目标等。

在海通证券分析师林周勇看来，西安旅游作为老牌旅游企业，以前风格较为保守，此次主动实施并购，说明公司在发展思路方面有明显的变化，此次收购或将拉开公司的并购序幕。

尚未获得奥莱项目土地使用权

公告显示，截至评估基准日（去年8月31日），草堂奥莱总资产账面值5223万元，评估后减值40万元,减值率0.77%；净资产账面值4987.97万元，评估减值40万元，减值率0.8%。从交易对价来看，西安旅游等于平价（较草堂奥莱51%净资产）拿下了标的公司的控股权。以此而论，这对上市公司无疑是好事。

不过，《每日经济新闻》记者注意到，西安旅游要求交易对手必须在今年6月底之前拿到奥莱项目土地使用权，若目标公司于7月底之前未能取得首期105亩项目建设用地的使用权，则其有权单方撕毁协议。

值得注意的是，2012年8月，草堂奥莱与当地政府及其国资投资公司合作建设上述奥莱项目，但该项目至今还处在前期筹建中，相关地块尚未招拍挂，草堂奥莱也没有拿到土地使用权。此外，西安市国土局虽已同意奥莱项目用地预审，但有效期至2015年3月14日。相关评估方提醒说，相关各方应特别关注评估报告所载明的涉及上述用地的特别事项内容，并关注特别事项对评估结论的影响。

更为关键的是，自奥莱项目运营之日起，协议要求草堂奥莱必须满足西安旅游第1年的年化投资回报率不低于14%，第二年与第三年分别不低于15%、16%，第四年与第五年均不低于17%。

对此，外界质疑其锁定的回报率偏高。一位商业地产资深操盘手认为，二线城市的商业地产投资回报率一般在8%左右，高于10%非常难，除非土地成本极低。当前奥特莱斯开发太多，运营成功者少。

记者就此致电西安旅游，其证券事务部相关工作人员解释说，“领导现在不在，设定的回报率都是公司高层做的决定。”