旅游地产与养老地产 前景很美 分羹不易

◎每经记者 区家彦 发自广州

李克强总理政府工作报告中明确提出，要大力发展旅游、健康、养老等生活和生产服务业。

复星集团CEO梁信军预测，随着我国中等收入人群迅速崛起，包括旅游在内的体验式消费将拥有巨大的发展空间，我国人口老龄化也会衍生出需求庞大的大健康市场。《每日经济新闻》记者注意到，万科、保利、雅居乐等大型房企已经在旅游地产与养老地产领域积极拓展，试图在住宅市场之外探索新的增长点。

蛋糕看上去很美，但真正能从中分一杯羹的企业屈指可数。实际上，目前旅游地产正面临供过于求的困境，养老地产则仍在苦苦寻找盈利模式。

旅游地产：要先建配套

谈到旅游地产，不得不提到雅居乐清水湾。这个位于海南陵水县的超级大盘项目，截至2014年底已经为公司带来逾450亿元的收入。然而，即便是这个被誉为国内最成功的旅游地产项目，也在去年一度选择五折清货，这从侧面印证了国内旅游地产面临的困境。

即便拥有国内最成功的旅游地产项目，雅居乐清水湾所在的海南省陵水县旅游产业并未获得预期中的发展，记者2014年11月在现场调查发现，区域内大部分五星级酒店的年均入住率不到30%，闲置商铺随处可见，基础配套也较为落后。当时陵水县官方人士透露，该县人均旅游消费仅176元，远低于全国730多元的平均水平。

受近年住宅调控的影响，大量房企扎堆进入旅游地产领域。克而瑞统计发现，截至2009年底，国内旅游地产项目共计926个，但到了2013年底，该数据已经刷新至5299个。

然而，与旅游地产出现井喷式增长相对应的是，项目销售明显降温。最典型的是旅游地产重镇海南省，该省2014年商品房全年成交64577套，成交面积592.38万平方米，同比均下降逾两成，明显供过于求。

广州中旗地产董事长陈仁科向《每日经济新闻》记者表示，绝大部分地产商抱着住宅开发的经验做旅游地产，而忽略了旅游地产的核心价值——旅游度假功能的开发，这是造成旅游地产急速降温的主要原因。

“真正意义上的旅游地产应该拥有稀缺的自然资源，但这些资源早已经被瓜分殆尽”，陈仁科表示，目前大多数旅游地产项目在自然资源上并无优势，开发商只是以“旅游”的名义卖住宅，更注重建房子而非旅游配套，加上地方政府缺乏规划引导，导致房子建起来后旅游产业跟不上。

养老地产：核心是服务

随着老龄化社会的来临，“银发经济”将催生蓬勃的市场需求。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。

对于地产商而言，养老地产无疑蕴藏着巨大的商机，包括万科、保利、越秀地产等房企早已展开积极布局。但在花样年董事局主席潘军看来，国内多数养老地产项目都是以养老为“噱头”卖地产，并没有真正满足老龄人的养老需求。

位于杭州良渚文化村的万科随园嘉树可谓是经典案例。据媒体报道，作为万科集团在高端养老地产领域的试点，该项目于2013年8月首度发售即售罄。但与万科设想不同的是，40岁左右的“少壮派”成为项目的主要消费人群。

在潘军看来，造成上述现象的根本原因，是国内的老龄人更喜欢与年轻一辈住得更近，养老地产的未来必然是以居家养老为主，即为现有的住宅提供适老化改造以及养老服务的轻资产模式，而非新建更多的地产项目造成重复建设。“由于我国老龄化人口的人均消费较低，根本无力购买昂贵的养老地产项目，这意味着房企应该通过服务而非地产实现盈利”，在新城控股高级副总裁欧阳捷认为。

在他看来，要推动养老地产的发展，一方面，房企应加速转型的步伐，通过合作嫁接健康医疗服务资源，以社区为基点为客户提供养老服务；另一方面，政府也应该对我国的养老产业发展制定详细发展规划及行业标准，并在产业发展初期在用地、审批、税费等领域给予企业支持，鼓励更多大型房企进入，以便推动产业良性发展。