政府工作报告中的地产商机

3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告时提出，“推动大众创业、万众创新”。3月8日，万科高级副总裁毛大庆宣布辞职，创办中国版的“创业办公社区”。《每日经济新闻》记者调查发现，对房地产而言，总理政府工作报告中蕴藏着不少商机，而“毛大庆们”正是看准了这些机会。本期房产周刊，我们将透过具体案例剥茧抽丝，一一探讨政府工作报告中的房地产商机。

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西部投资

轨交上的贵阳楼市：价格在涨 库存仍高

◎每经记者 杜冉乐 发自成都

全国两会期间，李克强总理无论在政府工作报告中，还是在参加各地代表团谈话时，都在强调一点：中西部已成为国家经济投资的重点，尤其是西部地区，涉及铁路等重大基建项目。

贵州，作为一个发展较慢的西部省份，其城镇化率远低于全国平均水平。不过，随着2014年底贵广高铁开通及贵阳多条城市轨道交通的建设，在不少媒体眼中，曾有“第二个鄂尔多斯”之称的贵阳楼市，正在悄然生变，成为因基建投资而快速升温的典型样本。

合富辉煌研报显示，2014年贵阳新房均价5292元/平方米，同比上涨10.9%。不过，当地一位大型房企营销中层指出，楼市存量还在高位，去库存仍是头等大事。

基建提高楼盘价值

两年前，《每日经济新闻》记者实地调研了贵阳楼市。彼时，当地楼市受到“全国第一大盘”花果园、中天城投“未来方舟”等超级大盘冲击，库存压力巨大。其中仅花果园项目就占了全贵阳楼市份额的五成以上。

业内人士认为，贵阳频出超级大盘，是当地财政薄弱的无奈选择，但这在全国省会城市中并不多见。

贵阳地方财政薄弱也致使其基建难以跟上，比如轨道交通。2012年是国内城市轨道交通“井喷式”获批的一年，但直到2013年，贵阳才赶上轨道交通的“班车”。

按照规划，贵阳轨道交通网由4条线路

组成，其中1号线连接了观山湖区、老城区及小河片区，相当于拉通了贵阳老城至新城，总投资193.7亿元，建设工期4年半。

绿地集团贵阳一位营销中层人士向《每日经济新闻》记者表示，“贵阳轨道交通开建以来，沿线楼盘卖得都很不错，售价也比其他周边楼盘每平方米高出三五百元。”

除了市内交通改善，去年底，正式运营的贵广高铁成为连接贵州到广东，乃至华南地区的一条大通道。

在碧桂园贵州区域公关负责人周灵梓看来，广东虽是经济发展的前沿地区，但贵州在生态环境和发展后劲上更有优势，从华南来贵州旅游度假的人很多。碧桂园的定位就是旅游度假产品，到广东推销“第三居所”概念。

去年房价上涨一成

随着国家对中西部投资力度的加大，以及贵阳的城市基础设施大幅提升，当地房价也坐上了“高铁”。

合富辉煌研报显示，2014年贵阳新房均价5292元/平方米，同比上涨10.9%。

周灵梓透露，贵阳花溪碧桂园项目自2013年底开盘以来，占据贵阳七成以上别墅市场，累计销售回款23亿元，主打户型248~600平方米，销售均价9000~10000元/平方米，利润率约10%。他对这一利润率水平很满意。《每日经济新闻》记者注意到，贵阳楼市90%以上属于外来房企。随着大盘逐渐消退，像万科、保利、中铁、碧桂园、绿地等大品牌房企加速推量，比如一知名房企打出66~87平方米的名校装修房，以低容积率和高绿化率为营销卖点，抢尽了当地楼市

的风头。

周灵梓介绍，贵阳大盘项目面对的主要是工薪阶层，容积率很高，当地市民其实不太喜欢住这种房子。

“短平快”运作加速去化

“我最近调研发现，贵阳楼市至少仍有1200万平方米存量。”负责代理策划北大资源·梦想城的传世（中国）地产顾问有限公司刘永坤向《每日经济新闻》记者透露，虽然国家加大了基础设施建设，提升了当地楼盘的附加值，但同时驱使当地的房地产供应量迅速增长，加大了去化压力。

因为沾了高铁的光，位于观山湖区火车北站正对面的北大资源·梦想城曾令贵阳地产界“眼红”，但如今他们的日子也不好过。

刘永坤介绍说，“高铁开通之前，项目主打高铁经济牌，向投资者宣传项目未来发展潜力等，一直到开通那几天，售楼部的客流量都很大。随后，来访客户大不如前，以前1个月销售7000万~8000万元，现在只有2000万~3000万元，下降了六七成。”

前述绿地集团贵阳营销中层人士指出，虽然存量仍在高位运行，但在销售方面不同楼盘区别较大，位置较偏的楼盘应该快速灵活出货。

刘永坤指出，开发商不像以前操作大盘时，先把配套做起来再集中性推盘，当前多数房企拿到预售证后不用多等就开盘，做得多是“短平快”项目，比如推盘100套，只要成交80套，就已经达到了预期效果。

据合富辉煌预测，2015年贵阳住宅市场供应量不会超过500万平方米，销售量不会突破2014年的600万平方米，下降趋势明显。

西部投资

增加公共产品有效投资。确保完成“十二五”规划重点建设任务，启动实施一批新的重大工程项目。主要是：棚户区和危房改造、城市地下管网等民生项目，中西部铁路和公路、内河航道等重大交通项目，水利、高标准农田等农业项目，信息、电力、油气等重大网络项目，清洁能源及油气矿产资源保障项目，传统产业技术改造等项目，节能环保和生态建设项目。

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产业地产

中国制造2025点燃“毛大庆们”的创业梦

◎每经记者 王杰 发自北京

李克强总理在政府工作报告中提出，制造业是我们的优势产业。要实施“中国制造2025”，坚持创新驱动、智能转型、强化基础、绿色发展，加快从制造大国转向制造强国。“中国制造2025”给近年来逐步升温的产业地产添了一把火。3月8日，万科高级副总裁毛大庆宣布离职，他要去创立中国版“创业办公社区”（We Work）。

首都经贸大学城市学院土地资源与房地产管理系主任赵秀池在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，产业地产是新型城镇化发展的动力，宜居宜业是未来新型城镇化发展的方向。

产业地产三大盈利点

提到产业地产，很多人会想到华夏幸福。按照规划，华夏幸福将以遍布各地的产业新城为载体，以产业促进和服务为内核，打造开放式的平台生态系统，将发展模式由“园区+地产”向以企业服务为核心的平台生态体系转变。“我认为住宅产业高峰期已经过去了。但是，产业地产还会有很大增长空间。”绿地集团董事长张玉良表示。

根据绿地公布的数据，在去年2408亿元的预销售额中，住宅只占46%；其余54%来自商办类产品，增幅达到90%以上。绿地称，这些商办类产品并不是传统意义上的商业地产，而是产业地产。张玉良透露，绿地将和平安、阿里一同推出一个新的金融产品，服务产业地产的资产证券化。

不只是绿地，万科、云南城投等大批企业都开始关注产业地产。万科集团董事会秘书谭华杰介绍，万科将围绕物流地产、创业产业园、以运动为主题的度假项目三个方向发展非住业务。

赵秀池认为，产业地产不乏盈利点，关键是要紧紧围绕制造业及其所需的服务做好产业一体化平台。开发商作为产业地产的运营商，一方面要为制造业提供厂房等生产场所，更重要的是要做好产业的运营服务，整合各方资源，包括上下游产业链的打造、软硬件环境的建设、融资平台、资产证券化服务等。

在中投顾问研究总监郭凡礼看来，产业地产有三大盈利模式：一，土地开发增值，产业地产的拿地成本较低，升值空间较大；二，办公场地出租或出售；三，后期管理运营，这是产业地产与一般住宅地产差别最明显的地方，相比一般房地产开发，产业地产的收益期较长，如果运营良好，利润空间比住宅地产更大。

深圳市房地产研究中心李宇嘉认为，产业地产投资回收期长，要避免为缓解资金链而散售，同时产业地产要将金融支持引进来，使之与进驻企业对接。

金融服务有重要功能

张玉良曾介绍，绿地未来将为中小地产商的经营性物业提供经营管理服务，以帮助这些物业提升收益率，进而实现相对较高的市场回报。他预计，未来绿地“地产宝”可以达到8%左右的收益，地产金融业将成为绿地新的增长点。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，产业地产要引进资产证券化模式，首先需要具备产业研究人才和团队，这显然高于传统地产开发的要求。他同时提醒，产业地产本身的盈利机制并不稳定，受到产业发展的影响因素较大，若将此类资产进行打包，相应的风险可能会逐渐放大。

有观点指出，产业地产的发展，受整个宏观经济周期影响。随着2015年宏观经济持续上行，包括制造业在内的各类产业将面临一个需求扩大、开工量上升的态势。实际上，制造业的升级过程，也会加大对一些优质地块的争夺，尤其是对一些带有物流基础设施的产业用地而言。

新兴产业、创业创新成果的转化，是产业地产的最后一公里，产业地产投资也要做好这个公共服务。毛大庆称，打造中国版We Work，致力于产业投资孵化。除了可以获得一定租金外，更重要的是把一些最聪明的创业者和创业项目聚合在一起，随后可以通过入股和天使投资的方式，获得更多的收益。所以毛大庆说，未来自己是“天使投资人”。

严跃进表示，具备金融功能、且产业用地少的模式，是未来创业型企业比较需要的。而这一模式在推进前期，还是需要地方政府的补贴，而且应该从全国化的范围来推进，设立各个节点性质的产业地产基地，以方便一些企业在异地办公和研发的需求。

产业地产

推动产业结构迈向中高端。制造业是我们的优势产业。要实施“中国制造2025”，坚持创新驱动、智能转型、强化基础、绿色发展，加快从制造大国转向制造强国。采取财政贴息、加速折旧等措施，推动传统产业技术改造。坚持有保有压，化解过剩产能，支持企业兼并重组，在市场竞争中优胜劣汰。促进工业化和信息化深度融合，开发利用网络化、数字化、智能化等技术，着力在一些关键领域抢占先机、取得突破。

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旅游、养老

旅游地产与养老地产前景很美 分羹不易

◎每经记者 区家彦 发自广州

李克强总理政府工作报告中明确提出，要大力发展旅游、健康、养老等生活和生产服务业。

复星集团CEO梁信军预测，随着我国中等收入人群迅速崛起，包括旅游在内的体验式消费将拥有巨大的发展空间，我国人口老龄化也会衍生出需求庞大的大健康市场。《每日经济新闻》记者注意到，万科、保利、雅居乐等大型房企已经在旅游地产与养老地产领域积极拓展，试图在住宅市场之外探索新的增长点。

蛋糕看上去很美，但真正能从中分一杯羹的企业屈指可数。实际上，目前旅游地产正面临供过于求的困境，养老地产则仍在苦苦寻找盈利模式。

旅游地产：要先建配套

谈到旅游地产，不得不提到雅居乐清水湾。这个位于海南陵水县的超级大盘项目，截至2014年底已经为公司带来逾450亿元的收入。然而，即便是这个被誉为国内最成功的旅游地产项目，也在去年一度选择五折清货，这从侧面印证了国内旅游地产面临的困境。

即便拥有国内最成功的旅游地产项目，雅居乐清水湾所在的海南省陵水县旅游产业并未获得预期中的发展，记者2014年11月在现场调查发现，区域内大部分五星级酒店的年均入住率不到30%，闲置商铺随处可见，基础配套也较为落后。当时陵水县官方人士透露，该县人均旅游消费仅176元，远低于全国730多元的平均水平。

受近年住宅调控的影响，大量房企扎堆进入旅游地产领域。克而瑞统计发现，截至2009年底，国内旅游地产项目共计926个，但到了2013年底，该数据已经刷新至5299个。

然而，与旅游地产出现井喷式增长相对应的是，项目销售明显降温。最典型的是旅游地产重镇海南省，该省2014年商品房全年成交64577套，成交面积592.38万平方米，同比均下降逾两成，明显供过于求。

广州中旗地产董事长陈仁科向《每日经济新闻》记者表示，绝大部分地产商抱着住宅开发的经验做旅游地产，而忽略了旅游地产的核心价值——旅游度假功能的开发，这是造成旅游地产急速降温的主要原因。

“真正意义上的旅游地产应该拥有稀缺的自然资源，但这些资源早已经被瓜分殆尽”，陈仁科表示，目前大多数旅游地产项目在自然资源上并无优势，开发商只是以“旅游”的名义卖住宅，更注重建房子而非旅游配套，加上地方政府缺乏规划引导，导致房子建起来后旅游产业跟不上。

养老地产：核心是服务

随着老龄化社会的来临，“银发经济”将催生蓬勃的市场需求。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。

对于地产商而言，养老地产无疑蕴藏着巨大的商机，包括万科、保利、越秀地产等房企早已展开积极布局。但在花样年董事局主席潘军看来，国内多数养老地产项目都是以养老为“噱头”卖地产，并没有真正满足老龄人的养老需求。

位于杭州良渚文化村的万科随园嘉树可谓是经典案例。据媒体报道，作为万科集团在高端养老地产领域的试点，该项目于2013年8月首度发售即售罄。但与万科设想不同的是，40岁左右的“少壮派”成为项目的主要消费人群。

在潘军看来，造成上述现象的根本原因，是国内的老龄人更喜欢与年轻一辈住得更近，养老地产的未来必然是以居家养老为主，即为现有的住宅提供适老化改造以及养老服务的轻资产模式，而非新建更多的地产项目造成重复建设。“由于我国老龄化人口的人均消费较低，根本无力购买昂贵的养老地产项目，这意味着房企应该通过服务而非地产实现盈利”，在新城控股高级副总裁欧阳捷认为。

在他看来，要推动养老地产的发展，一方面，房企应加速转型的步伐，通过合作嫁接健康医疗服务资源，以社区为基点为客户提供养老服务；另一方面，政府也应该对我国的养老产业发展制定详细发展规划及行业标准，并在产业发展初期在用地、审批、税费等领域给予企业支持，鼓励更多大型房企进入，以便推动产业良性发展。

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城镇规划

送“城市客厅”下乡能否撬动六亿人的市场

◎每经记者 杨羚强 发自上海

每年春节期间都有一些节目赚人热泪。去年春晚的《时间去哪儿了》，今年元宵晚会的《其实你不懂我的心》，都呼唤着在外打工的子女回家的心。

当李克强总理在2015年政府工作报告中提出，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化，并对包括农村公路等基础设施予以解决，增加促进农民收入，提升基层医疗服务等内容后，人们看到了希望。

但是，《每日经济新闻》记者调查发现，如果仅解决医疗、电力、饮用水等基础设施，恐怕还难以让人们安心在自己家门口就近城镇化，他们还希望能得到更多的公共服务、就业机会和商业服务，这也许会成为开发商的商机。

小城镇：商业地产新契机？

“现代商业在电子商务带动下，已经全面进入小城市小城镇，形成了新的商业网点和布局……生活在小城镇的居民需要大品牌，需要小吃店也需要咖啡厅，需要线下做买卖，也需要线上谈生意。建立一个集购物、休闲、娱乐、社交、文化教育为一体的城镇生活服务平台，很有必要……关系到房地产业新的发展。”在年前的一场论坛上，原建设部副部长刘志峰提出，在小城镇发展商业，可能是商业地产开发的一个新出路。

此前，嘉凯城就在浙江店口试水开发了名为“城市客厅”的城镇商业业态，提供集购物、休闲、娱乐、社交、文化教育为一体的城镇生活服务平台，在营业首周获得了1500万元的营业额。而整个项目的总投资不过5亿元。

据国家统计局的统计，截至2013年末，我国农村人口仍然有6.3亿，是一个很大的市场。包括淘宝、京东在内的电商都已经进入农村市场，并取得了不错的业绩。

和淘宝、京东不同，嘉凯城的“城市客厅”不仅提供商业服务的生活平台，还提供车辆交管、水电、教育培训等公共服务。嘉凯城方面坦言，部分省市目前的城镇公共服务设施尚不齐全，迫切希望商业地产开发商能配套开发上述设施，供公共服务机构使用。

东兴证券发表研报称，每个“城市客厅”1/3左右建面作为政府政务和公共服务配套；融资方面，公司拟与中再资产管理设立城镇化发展基金，这一模式类似于公用事业领域的PPP模式，既有利于地方政府降低债务，同时又能向地方民众提供高品质的公共服务。而对于公司而言，引入大量资金的同时，也可以为商业地产带来丰富客流，实现多方共赢。

盈利前景：要看城镇化水平

尽管政府工作报告提出的就近城镇化为商业地产开发拓展了新空间，但对开发商而言，能否大规模在中小城镇发展类似嘉凯城“城市客厅”的城镇商业，还有一个先决条件：就是当地城镇经济发展良好，居民收入和大城市差距不太大。

据2014年7月《农民日报》报道，诸暨店口镇已经构筑了铜加工、汽配、管业、制冷四大产业集群，2013年，全镇工业总产值801.6万元，农民人均纯收入37763元，这样的数据，恐怕让中西部县级市都望尘莫及。而浙江2014年城镇人口的人均可支配收入为40393元，是全国平均水平的1.62倍。

但是，类似店口镇这样农业人口收入和一二线城市人均收入差别不大的城镇，在全国范围内还不够多。

住建部村镇司司长赵晖日前曾表示，我国城镇人口当中，就是城市和镇的人口当中，居住在镇的人口比例只有20%左右，像德国等国家大部分人是住在镇里的。我国这个比例最近在逐年下降，与2000年比，小镇人口的比例从原来的26%，下降到2014年的20%。

跟城市相比，小城镇的城镇化质量很差，公共服务商业服务很差，现代化水平与城市差距很大。

除了公共服务的因素外，一些专家还认为，很多地方的产业经济没有得到充分发展，导致不少农民必须到大城市就业，因此无法就近找到工作也是问题。

除此以外，赵晖还表示，在小城镇绝大部分的地都是集体建设用地，集体建设用地不可流转，所以要培育城镇的内生机制，核心是土地。

虽然政府工作报告已涉及农村集体经营性建设用地入市的内容，北京等地也已进行了试点，但短期内不太可能大面积推广。

嘉凯城方面也介绍说，目前公司洽谈的城镇商业项目，主要是国有建设用地，不会涉及农村建设用地领域。至于产业经济方面的问题，目前嘉凯城也只是选择那些人均收入比较高的千强镇，而不会涉及千强镇以外的领域。

从嘉凯城的经验看，开发商在就近城镇化方面的商业机会，更多还是在经济实力较强的长三角、珠三角城镇。

城镇规划

制定实施城市群规划，有序推进基础设施和基本公共服务同城化。完善设市标准，实行特大镇扩权增能试点，控制超大城市人口规模，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。

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户籍制度

户籍制度改革来了 哪些中小城市更有机会

◎每经实习记者 林东岳 发自上海

在今年的政府工作报告中，李克强总理“抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策”、“制定实施城市群规划，有序推进基础设施和基本公共服务同城化”、“控制超大城市人口规模”等言论，备受开发商关注。

如果按照城市群规划，实现基础设施和公共服务同城化，未来可能会有更多一线城市的购房者前往中小城市置业。如同河北的燕郊、江苏的昆山、浙江的嘉兴对北京或上海外来人口的分流。“但要想在短期内改变人口集中涌入一二线城市的情况非常困难，户籍制度改革很难一蹴而就。”中国房地产业协会研究中心总监回建强直言，由于中小城市短期无法集聚大量资源，难以和大城市相提并论，因此三四线城市的购房需求的培育仍然需要一些时间。

配套也要跟进

李克强总理在政府工作报告中提到“要完善设市标准，实行特大镇扩权增能试点，控制超大城市人口规模，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。”

城镇规划水平的提高，将决定未来的人口流向，这也将在很大程度上影响未来楼市的发展方向。

由于我国目前现行的户籍制度附着了较多的利益，跟社会保障、公共服务等紧密相连，不同区域和省份之间差别巨大。由于住房和户籍之间存在密切的联系，伴随房地产发展而来的各项社会问题与日俱增。随着户籍制度改革的推进，如果在中小城市享受和大城市同等的公共服务，那么三四线城市的房地产市场就会蕴藏巨大的需求。

不过，目前的户籍制度改革尚未在我国大规模推广，仅在部分区域的部分城市进行了试点，从目前的市场情况来看，中小城市从中受益的难度仍然较大。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，目前中小城市的购房需求主要来自两个方面：一方面是无法承受大城市房价的人选择回乡置业；另一方面是小孩的教育需求和老人的养老需求。但是要想靠这两个因素拉动中小城市的购房需求，目前看来难度较大。“尽管户籍制度改革可以加快人口导入，但是就业、医疗、教育等配套需求如果没有及时跟进的话，单纯的中小城市开放落户限制的影响非常有限。”

欧阳捷表示，仅靠户籍制度的改革还无法真正推动中小城市的发展，只有社会福利政策、产业支撑、学校和医院等基础设施全部到位后，才能帮助中小城市留住人，才能将潜在需求转变为真实需求。三四线城市未来有成长空间，但是目前存量规模仍然太大，利好消息只能起到促进去化的作用，对于开发商而言，短期内并没有太多机会。

需与大城市为邻

政府工作报告中还提到了要制定实施城市群规划，有序推进基础设施和基本公共服务同城化。“社保同城化”是城市群建设的重要内容之一，目前已有多地实现了社保同城化或者正在努力推进同城化。

实际上，“同城化”早已频频见诸报端，“京津冀一体化”早已是时下的热门词汇，北部湾经济区的南宁、北海、钦州、防城港四个城市去年已经实现了社保同城化，而在推进或者酝酿同城化的还有厦漳泉、宁镇扬、成德绵、长株潭、武汉城市圈等多个区域经济体。

从这些样本来看，“同城化”一般由一个中心城市和多个节点城市构成。这也就意味着，大城市周边的中小城市会有比较多的机会。因为率先改善的交通设施和产业基础，对于外来人口的吸引力将会增强，房价较区域中心城市相对低廉，这些中小城市可以直接获得来自大城市的“溢出效应”。

以毗邻上海的浙江嘉兴为例，由于2008年开始上海的医保可以在嘉兴直接使用，对当地养老地产等在内的房地产项目销售有所带动。

综合嘉兴市统计调查大队和嘉兴房产超市网数据，2009年嘉兴普通住宅成交套数超过了两万套，2010年有所回落，2011年嘉兴楼市在号称“史上最严厉的政策”影响下跌入谷底，成交套数仅为9275套，但是随后三年楼市再度升温，分别达到了14521套、17305套和15065套。与此同时，嘉兴的常住人口也从2009年的431.2万人增加到了2013年的455.8万人，城镇居民人均居住面积五年内约增加了10%。

尽管嘉兴楼市的销售数据与中国楼市的总体走势相近，但是平稳的人口增长和较快的去化速度，已经证明了一线城市周边中小城市的吸引力。

恒大嘉兴项目一名内部人士告诉《每日经济新闻》记者，“恒大绿洲”去年1月份交房以来，去化已经超过90%，其中的确有不少来自上海的购房者。而江苏昆山，由于地铁可以直达上海，也成为不少购房者的选择。

据了解，中南建设此前在湖北潜江、辽宁营口等中小城市去化情况不佳，但是一名内部人士告诉记者，经过战略调整，公司重心更侧重苏州、南京等节点城市，因此取得了比较好的业绩。

亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东认为，一般的三四线城市现在机会很少，但是部分紧靠大城市的中小城市情况则相对好一些，因为更多的承接了一线城市的产业转移和人口导入。

户籍制度

抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口，以居住证为载体提供相应基本公共服务，取消居住证收费。

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谁能分食110万套棚改房市场“蛋糕”

◎每经记者 杜冉乐 发自成都

按照李克强总理政府工作报告的内容，今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造将达到580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。政府工作报告还提及，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。这与去年11月住建部发文鼓励地方政府回购商品房的政策一脉相承。

四川大学不动产市场研究所所长吴丰向《每日经济新闻》记者表示，加快棚改步伐与降低保障房门槛，本质上会增加安置房需求，未来新获批的单纯保障房建设用地会减少，要么采取房企配建形式，要么采取回购商品房。在吴丰看来，房企参与棚改业务，只是其商业驱动战略的一部分。

消化部分商品房库存

西部某省住建厅住房保障处负责人透露，以前地方更多是给予实物保障，而现在更多强调货币补贴。在他看来，货币补贴措施可增加受保障人群对市场存量房的吸纳度。

在保障房开发上，由于区位较偏、配套不齐或门槛较高等原因，近年来屡屡被曝出空置等问题。有业内人士猜测，为什么不可以进一步降低保障房申请门槛？如此一来，消费者可以更多通过保障房解决居住需求，而不用再进入新房交易和租赁市场。

那么，“棚改”到底该怎么走？会不会与回购商品房产生抵消效应？

吴丰解释说，“棚改”本质上会增加市场的购房需求，原来棚户区非常拥挤，现在改造成大型舒适社区，居住密度降低了，除了回迁安置一部分居民之外，另有一部分拿着补贴金会选择到其他区域购房，或参与政府回购的商品房。此外，单纯的保障房建设用地的供应已经越来越少了，较多的是房企配建模式。

今年3月初，成都青羊区大安路一号地块近29亩的棚改土地首拍失利，该地块被业内称为成都市一环“宝地”。业内知情者透露，流拍原因主要是该地块返迁安置条款较为严苛，没达到房企的预期。

赚钱难制约棚改力度

中国城市产业发展联盟主席陈宝存向《每日经济新闻》记者表示，“地方政府的保障房都是开发商在商品房小区里配建，有的可能是区域配建，地方政府并没有出资。”

对于棚改地块的房企配建模式，房企在拿地时已确定要配建的比例，配建部分要按期、无偿交给地方政府，配建支出也需要商品房部分的销售补贴。

记者注意到，目前各地“棚改”或“旧改”中，主要以各地所属的城投类公司为主，比如渝开发；或与地方政府关系较为密切、在一二级联动开发上有丰富经验的房企，比如美好集团（名流置业）。

“前期土地整理涉及拆迁、资金等很多问题，因为不怎么赚钱，所以制约了‘棚改’的开发力度。”全国房地产经理人联盟四川分盟秘书长何良栩表示，很多开发商不想做这一块业务。

据《中国建设报》报道，根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改安置房的总投资可达到40%，此前这一比例仅20%。而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿资金用于回购商品房，形成近100多万套商品房需求。以60平方米/套计算，回购100万套也只有6000万平方米，占6亿平方米库存的10%。

在陈宝存看来，地方政府没有回购商品房的能力，并无实际意义。何良栩亦认为，商品房的成本已偏高，开发商不可能以低于成本的价格把项目卖给地方政府。

对于商品房的回购和棚改，吴丰表示，房企参与棚改业务，只是其商业驱动战略中的一部分。