云南城投18亿拿地608亩 开发模式考验“地头蛇”财技

每经记者 杜冉乐 发自成都

“地头蛇”云南城投一旦下定决心拿地，似乎从来都不会“手软”。

3月11日，云南城投（600239.SH）对外公告称，公司全资子公司云南城投天堂岛置业通过昆明市土地公开挂牌交易线上系统，以18.25亿元摘得呈贡新区7宗共计608.34亩用地，总建面达40万平方米。

区域扩张：“两条腿”走路

据《每日经济新闻》记者了解，上述7幅地块用地性质涉及住宿餐饮、批发零售和商务金融等。结合该片区的定位和相关地块的约束性条件，此次拿地应属于产业地产范畴。

值得一提的是，呈贡新区因云南城投此次集中性拿地而备受关注。此前，呈贡新区曾被外媒描述为中国十大“鬼城”之一，但记者调研发现，事实并非如此。呈贡新区已被定位为昆明未来城市的核心区，以及滇中产业新区的起步区与云南打造桥头堡的重要节点。

这几个紧邻地块未来将打造成什么项目？云南城投证券事务部相关人士谨慎地说，目前该项目的控制性详细规划还没出来，所以现在还不确定。

对于开发模式，上述证券事务部相关人士表示，目前他们也不确定项目到底是采取全程开发模式，还是资产并购模式。

按照云南城投的战略安排，公司实施全程开发与资产并购模式成为其区域扩张的两条主线。尤其是对于资产并购模式，云南城投更多借助安盛创享基金，往往采取项目“股+债”结合的合作投资模式。

资产并购模式的另一面就是项目实施合作开发，云南城投出地，合作方出资参股，共同开发。

云南至祥置业市场研究总监田志余向《每日经济新闻》记者表示，云南城投是昆明的“大地主”，发挥自己的优势拿到土地，再合作开发的可能性更大一些。

“这种开发模式一般有收益分成，运营风险也小，而且这些巨头的专业团队，比自己搞开发要省心。”田志余对记者分析说。

开发资金从何而来？

《每日经济新闻》记者注意到，云南城投此前集中拿下昆明滇池环湖东路的数百亩土地时，曾引入了招商地产、中海地产等一线房企巨头。实际上，像万科等一线房企借助合作模式，不仅实现了全国规模化扩张，同时也有助于减轻其财务压力，提高净资产收益率。

按照此前公告信息，云南城投拿下7幅地块，加上后期开发成本，总计需要51亿元。云南城投如何拿出这一巨额开发资金？

云南城投去年三季报显示，其负债率已攀升至84.7%，账面上的货币资金33.4亿元，但流动负债约111.4亿元，偿债压力已然不小。随后，云南城投完成了40亿元定增募资。

对于上述开发资金，云南城投公开表示，公司拟通过自筹、分期滚动开发及多渠道融资来满足。此次对外投资不会对公司现金流造成较大影响，财务风险可控。