云南城投抢食“桥头堡”战略红利 51亿掘金产业地产

每经记者 杜冉乐 发自成都

房企“地头蛇”，想拿地本就霸气十足。

3月2日，云南城投（600239,SH）公告称，公司已成立全资子公司云南城投天堂岛置业，拟参与近期昆明土地市场公开“招拍挂”，竞拍位于昆明市呈贡区斗南街道办事处西部KCC2014-31、32、33、34、35、36、37号地块及后续开发，总计40万平方米，约600余亩，起拍价逾18亿元。

上述地块均为40年产权，从土地用途来看，均为住宿餐饮、批发零售、商务金融用地，但从斗南片区打造来看，这里被定位是一个大型花卉产业基地，实际上多属于产业地产范畴。

昆明业内透露，云南城投对该土地觊觎已久。去年，云南城投顺利完成了40亿元定增募资，加上地产基金等资本支持，以及“抽逃”环湖东路一级开发而转型一二级联动开发，迅猛发力全国化扩张。

随着云南打造“桥头堡”战略，作为城市基础开发的云南城投集团显然面临着新的机会，特别是其控股的资本平台云南城投，成了“马前卒”。相关人士认为，产业地产虽然利润丰厚，本身可能涵盖了旅游等业态功能，相对复杂，开发仍须慎重。

鏖战斗南掘金产业商机

资料显示，为了拿下昆明市呈贡区斗南街道办事处西部上述7宗地块，云南城投还专门出资1亿元，成立了全资子公司云南城投天堂岛置业。

地产行业人士不禁会联想到，早些年，云南城投集团曾打算开发呈贡新区的未来城·天堂岛。时过境迁，云南城投难道要再现这一超级项目的“魅影”？

《每日经济新闻》记者从相关地块信息了解到，除了用地性质属于40年产权的商业用地之外，地块容积率最大不超过1.5，其中有6块都不高于1.0。此外，KCC2014-31至KCC2014-36地块限高12米，而KCC2014-37地块也限高24米。

云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研向记者表示，按照我国的用地性质归类，一般分为3类，分别是70年产权的住宅用地，一类是50年产权的综合用地，还有一类就是40年产权的商业用地。不过，从业态来看，产业地产的用地也属于商业用地，但不具有特别明显的业态区隔。

2014年，记者曾走访过斗南街道办事处片区，其发展定位是围绕着当地特色的花卉产业，打造全球花卉产业链和花卉交易平台、总部基地等，尤其是围绕着这一定位的地产开发早已升温，比如斗南·花花世界综合体项目，业态涵盖了酒店、物流、金融等。

在云南至祥置业研究总监田志余看来，之前那个规划的是未来城天堂岛，当时定位是旅游地产，他个人觉得还会以旅游地产为导向。

不过，昆明业内曾公开批评说，当地“泛滇池”旅游地产存在过度“地产化”倾向。也就是说，以旅游名义搞地产开发，但这种无产业支撑的地产模式已难以持续。借力花卉产业，发展产业地产，成为趋势。

一位不愿具名的业内人士表示，云南城投作为云南省唯一的地产投资资本平台，具有强大资源优势，尤其是在拿地方面。如果不出意外，上述土地被云南城投拿下的可能性非常大。

或开启第三次转型

云南城投，在借壳上市之初，曾因参与昆明市政府旗下环路东路数千亩一级土地开发而被券商追捧为“土地一级开发第一股”，其股价一度疯涨。

不过，随着当地政经生态及楼市大环境的变迁，云南城投先后累计总投入近73亿元，截至去年11月份解除合作协议时，仍有逾48亿元亟待回笼。

“公司近几年发展很快，但也遇到了一定的困难，也有市场上的疑问。”前不久，云南城投一位高管向《每日经济新闻》等众媒体表示，无论从销售规模上，还是从面市的产品品牌影响力上，还很有限，但他们有梦想，正在加速战略调整。

按照云南城投的战略目标，该公司下一步将注重全程开发和资产并购双轮驱动，除了深耕云南大本营之外，还会逐渐发展全国化。值得关注的是，未来5年内，该公司将在综合指标上进入全国上市房企30强。

记者注意到，在当前一二级全程开发上，云南城投已推出了“融城系”、“梦云南系”等多个地产品牌，尤其是跨界旅游地产。

不过，全国房地产行业已经入白银时代，去库存仍是房企的主旋律，尤其是狂飙突进的旅游地产。因为开发周期长，巨额资金沉淀，这种地产考验着云南城投的资金链安全。

通过借道旅游产业基金、城镇化发展基金及数十亿定增等，云南城投在融资渠道创新上左右逢源，同时重新定位为“360°生活运营商”，而非单一地产开发商。

近年来，随着云南发力“桥头堡”战略，呈贡新区作为新昆明的核心区，以及滇中产业新区的起步区，尤其是当地房地产陷入结构性供给过剩，产城融合成为一大需求。在昆明地产人士看来，云南城投瞄准上述多幅地块，拟开发地产大盘，正好符合这一趋势。

目前，万科等一线巨头加速挖掘产业地产新商机，仅在云南，包括卓尔发展（02098,HK）、招商局物流集团等巨头已率先进驻。

云南省社科院区域发展研究员李吉星向《每日经济新闻》记者表示，泛亚铁路昆明新客站已落地呈贡，未来必然会增加更多产业地产项目需求，像斗南打造花卉产业链，也亟需配套服务项目跟上，这里都有机会。

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