港府连出辣招降温楼市：提高首付比例收紧二次按揭

每经记者 区家彦 发自广州

面对患上“疯牛症”的香港楼市，香港特别行政区政府再祭“杀手锏”。

继此前出台包括提高首付比例在内的三项逆周期措施后，香港金融管理局于昨日（3月2日）再度出招收紧二次按揭，通过降低月供与收入比率，进一步收紧按揭贷款。

美联物业首席市场分析师刘嘉辉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，本轮调控新政大幅提高了购房者的首付负担，压缩了他们的财务杠杆，预计楼市成交会出现急速降温，但房价在短期内难以出现明显下跌，直至美联储正式进入加息通道。

港府连出辣招

香港特别行政区政府在不足一周内两度出手抑制楼市，力度之大堪比2012年的“双辣招”。

2月27日，香港金融管理局宣布出台收紧房屋按揭新政策，包括将价值700万港元或以下自用住宅物业的最高按揭成数由七成减为六成（即首付比例从三成增加至四成），将购买第二套房的月供款与月收入比率上限由五成降至四成，以及将各类非自用物业的月供款与月收入比率上限亦由五成降至四成。上述三项措施即时生效，但已经签订临时买卖合约的买家不受影响。

在上述新政策中，提高首付比例对于买家的抑制无疑作用最大。为此，部分大型地产商通过为买家提供二次按揭（即房屋已在银行或贷款机构申请按揭外，业主替尚未供完物业向非银行金融机构再额外申请物业贷款），以降低新政对销售所带来的冲击。长江实业执行董事赵国雄直言，收紧按揭贷款势必会对部分买家造成影响，但集团会为买家提供二次按揭。

令人意想不到的是，港府于昨日再度“出招”收紧二次按揭。根据香港金融管理局向银行发出的进一步指引显示，申请人若通过二次按揭申请额外融资，令整体按揭比例超过80%，银行在计算申请人月供款与月收入比率的上限时须相应调低5个百分点，这意味着如果申请人的月收入低于上述比率上限时，只能“退而求其次”，选择总价更低的物业，这类措施是进一步压缩购房者的金融杠杆。

房价短期难现下跌

去年以来，香港房价屡涨不止频频创出历史新高，港府再度出招抑制楼市“疯牛”并非意外。根据香港运输及房屋局局长张炳良于日前公布的数据显示，今年1月香港楼价较2014年3月涨幅达到16.6%，较1997年高峰增幅也达到64%。

这其中，小户型单位成为市场“热炒”的对象。港府公布的数据显示，2014年香港整体楼价升幅达13%。中小户型住宅单位的楼价升势更为显著，A类别单位（即实用面积低于40平方米）和B类别单位（即实用面积介乎40至70平方米之间）在去年涨幅接近15%和14%。

“按照市场规律，大户型单位应该是房价上涨的主力产品，但由于“双辣招”的出台抬高了大户型及豪宅类产品的购买门槛，导致市场资金大举流入受影响较少的小户型单位，导致这类型产品的价格遭到爆炒”，刘嘉辉向《每日经济新闻》记者表示，从港府本次出台的调控新政细则不难发现，这正是为了遏制小户型单位房价的疯涨势头。

刘嘉辉预计，由于小户型单位买家大多资金实力不强，“双辣招”会立竿见影，预计楼市成交会急速冷却，买卖双方会陷入较长时间的观望期。

但香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为，单纯收紧按揭比例未必能造成房价下跌，由于现时超低利率环境尚未改变，租金回报率高于贷款利率，会导致业主放盘意欲不强，预计要等到美联储正式出台加息政策，我国香港地区的房价才会有下跌可能。