哪些“鬼城”有望“复活”？

◎每经记者 王杰 发自北京

在郑东新区“复活”的同时，其他一些“鬼城”也慢慢有复苏迹象。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池认为，城市的发展是有一定规律的，有自发的过程，也有人为因素。城市本身就是人口与产业的集合体，尤其是第二、第三产业的集合。有人口聚集、有产业带动，城市才有活力，城市规模才会不断扩大。宜居宜业是城市发展的动力。

在中国城市经济学会副会长牛凤瑞看来，新区建设起来，也不能立刻住人，配套设施、产业跟进、产城融合等一系列客观条件，都需要时间。郑东新区的今天，恰恰说明某些地方“鬼城论”的破产。

如何给鬼城纠偏？

有观点指出，“空城”、“鬼城”的出现，反映了当前城镇化流于房地产化的倾向，城镇化的核心是人的城镇化，目前的做法方向偏了。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，对城市的定位，不能轻易冠以“鬼城”的说法。比如说，短期内一定数量的空置，是为城市建设做出的提前量，这一类算不上“鬼城”。

他认为，确实有一些地方，违背了经济规律，本来应该容纳10万人，结果造出了容纳100万人的规模，这就是名副其实的“鬼城”了。

对于如何给“鬼城”纠偏，上海易居研究院研究员严跃进认为，首先，要给房地产去“功利”，既要防范“GDP第一”的政绩观的出现，也要防范地方政府借机大肆卖地的行为；其次，要有一个新常态的意识，比如要从“造城”转变到提供宜居生活空间的思路上；最后，需要有务实的精神，比如在城产融合过程中，通过落户政策、社会福利保障制度等，引导人口流入此类新城。

此外，严跃进认为，培育新市民任重道远。举例来说，部分进城农民的文化素质和技能都不高，对于此类新城的居住也缺乏较好的市场需求。通过提高此类群体的素质，提高此类群体的收入等，能够加快此类新城居住社区的气氛形成。

鬼城如何复活？

据《投资时报》报道，“鬼城”的出现与我国城市过去五年来的扩城有关。国土资源部2013年的一项调查显示，全国391个城市的新区规划，人均城市建设用地197平方米，已建成区人均城市建设用地达到161平方米，远远超过人均100平方米的国家标准。

去年4月21日，据国家发改委城市和小城镇改革发展中心调查显示，90%的中国地级市正在规划新城新区，部分城市新城总面积已达建成区的七、八倍，“空城”、“睡城”、“死城”等现象频现。

牛凤瑞表示，“鬼城”往往是指二三线城市的新区。

究竟什么样的“鬼城”会率先改变面貌？牛凤瑞给出了一个公式：鬼城改变面貌的时间，等于其依附的主城区的发展势头，除以主城区与鬼城的距离。换句话说，主城区发展势头越强劲，依附于主城区越近的“鬼城”，越容易“摘帽”。

严跃进分析，鬼城能否复活，要看几类“鬼城”出现的原因和要素供给能否跟进。第一类是土地资源供给规模大的城市，此类城市出现“鬼城”，在于资源供给过度，忽视了市场需求。此类城市“鬼城”阴影的消失可以做到，关键在于控制土地出让规模。

第二类是资金供给规模大的城市，比如一些滨海城市“忽悠”外地购房者买房，结果产生了大量空置房。第三类是城市重心转移背景下的城市，比如郑东新区就逐渐承担了老城区人口的转移，此类新城未来出现繁荣，是必然的。

那么，具体哪些鬼城正在“复活”，或者已经“复活”？开发商和个人购房者能否抓住机遇“拣漏”？《每日经济新闻》将制作《“鬼城”“复活”白皮书》，供投资者参考。