“营改增”时代 三招让房企减轻税负

◎每经实习记者 林东岳 发自上海

面对“营改增”，房企的利润水平很可能下滑，中小房企的生存空间将进一步受挤压。同时还给企业财务核算、票据管理等提出了更高要求。在此背景下，房地产企业提升内控水平，成为一个重大命题。

上海新闵律师事务所高级合伙人刘福元向《每日经济新闻》记者表示，待政策出台后，房企还应当及时调整经营战略以应对税务风险，并根据上下游行业税率差进行税收筹划，争取减轻税负。

方法一：多要增值税发票

“营改增”时代，房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为，税制改革前企业就应该及时做好应对措施，诸如对会计账簿的科目进行调整，提前做好对财务人员的培训，以便改革后可以进行正确的会计处理。“营改增”之后，企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定，增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色，房企应加强票据管理水平。

杭州某税务师事务所的高级合伙人向记者表示，为避免税负加重，房企在购进货物或者接受劳务时，一定要非常审慎。

首先，必须要求供货方具备正规的销售资质，一旦无法提供增值税专用发票，就无法实现抵扣；其次，与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票，否则在申请税项抵扣时就会遇到困难；第三，应加强对虚假发票的识别和防范，仔细比对；最后，不能出于节税的目的，就虚开增值税发票给子公司或关联方，这么做税务风险极大。

方法二：扩大精装房比例

房地产业“营改增”之后，房企为了降低税负，会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。

其中，房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式，此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额。

数据显示，目前在一二线城市，精装修住房比例已经达到新房成交总量的30%，但由于不动产转让目前仍然征收营业税，精装房售价较高，营业税税负相对较重。在“营改增”之后，房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣，因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。

这样来看，那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。资料显示，龙头房企的精装房比例远高于行业平均水平，其中，万科的精装房比例高达90%，保利、绿城、绿地、合生创展等企业的精装房比例也都超过75%。

对中小房企来说，由于开发的多为毛坯房，如果因税负加重而不得不调整开发重点，企业极有可能面临一些转型压力，毕竟精装房对企业实力有更高的要求，精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。

上述税务师事务所高级合伙人表示，房地产业“营改增”对企业的去化能力是一个挑战，由于增值税＝销项税额－进项税额，企业只有完成销售之后才可以计算销项税额，因此，未来开发商不太可能为了等待房价上涨而推迟开盘时间。

方法三：剥离建筑业务

对房企而言，进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣，而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源，因此，剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。

据了解，建筑业也将被纳入“营改增”行业，税率为6%或11%。无论税率高低，只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票，就可以实现抵扣。《每日经济新闻》记者了解到，当前的房企业务模式主要分三类：第一类，开发商自身只负责拿地开发销售，建筑施工业务全部外包；第二类是以中南建设等为代表的控股集团，下设建筑公司和房地产公司两个子公司；第三类则是建筑和开发业务并举，这类企业多以建筑业为主营业务，同时具备房地产开发资质。

刘福元认为，房地产业“营改增”主要影响的是上述第三类企业，这些房企今后将面临更大规模的业务模式调整，建筑、监理、安装、设计等工程业务会全部外包。此举将会细化分工，提升专业化管理水平，这也符合“营改增”对社会分工的初衷。

某房企税务总监表示，“营改增”之后，房企肯定会将这些业务外包出去，以尽可能多地增加进项税额，但如果总成本一定，这么做也无法明显减轻房企税负。