龙头企业解剖YOU+公寓：该怎样为90后盖房

每经记者 区家彦 发自广州

小米科技创始人雷军与格力电器董事长董明珠的10亿元 “赌约”再度发酵。董明珠日前表示，由于小米现在已经进入房地产，所以自己与雷军之间的10亿元赌约宣告作废。雷军随即在接受央视采访时表示，小米并未涉足房地产业，也没有做房地产的计划。

不管雷军最终是否会成为搅局者，他在房地产产业链上的一些布局已经引发地产商们的高度关注，其中最受关注的莫过于YOU+国际青年社区。自邦地产于去年11月末独家报道了雷军斥资1亿元入股YOU+国际青年社区后，这个以打造年轻人线下社区为定位的长租公寓引发了市场极大的反响。

2月10日，在广州恒大御景半岛酒店举办的YOU+创始人刘洋交流会上，远洋地产、雅居乐、奥园地产、星河地产、美好置业等多家知名房企管理者、房企高管面对面与刘洋交流。一家房企的营销总监坦言，就是要从雷军投资的首个房地产项目吸取经验：为未来征服90后的市场做好准备。

互联网的颠覆是杞人忧天/

“大家都担心雷军会来颠覆房地产，但我觉得这是杞人忧天。”一位参与交流会的华东某大型房企高层在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，相对于房地产，雷军所处的科技类行业其实更容易被技术革新所颠覆，因此他更迫切地需要能切入传统行业以寻求更大更稳定的发展空间，比如房地产行业。对于地产商而言，也需要新思维改进营运模式，因此两者之间不存在谁颠覆谁的问题，合作共赢也许才是大的方向。

“我前一段时间与万科、富力等房企的高层曾经有过交流，发现他们释放了同一个信号：从今年开始房地产已经进入白银时代，很难再回到以往的高额利润的日子。”在交流会上，刘洋表示，在新的时代下，地产商必须要转变思维，舍弃眼前的利润坚决转型。只要做好成本核算，在一定程度上让出利润回馈消费者，当用户黏性产生，战略调整完成，新的利润源泉便会产生。

与传统房地产“拿地-卖房-销售”的模式不同，YOU+国际青年社区通过租下一些位置不佳的楼宇，改造成公寓对外出租。刘洋介绍，YOU+目前的商业模式是，在收取不高于市价的租金水平下，为租客提供远优于周边的环境与服务，并通过组织各种社交活动让这些在外地打拼的年轻人聚集起来，形成一个有温情的线下社区，为漂泊的年轻人提供一个温暖的家。

这样的市场到底有多大？根据《中国人才发展报告（2010）》的数据，保守估计北京地区，那些收入不高、居住面积很小又辛勤打拼的“蚁族”有10万人，全国的“蚁族”已达上百万，而且还在逐年递增。随着房价的不断攀升，在北上广漂泊的年轻人将面对越来越严峻的居住问题。

一方面是巨大的市场潜力，但另一方面是难以令人满意的回报率。新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前国内公寓类物业的租赁回报率约为3%，回报率甚至比不上贷款利息。在这样的情况下开发商如果选择自持物业，通过租金模式的成本回收期高达30年以上，因此鲜有企业愿意“转售为租”。

刘洋也坦言，无论是他还是雷军，均认为YOU+现在还不是考虑赚钱的时候，目前最重要的是做好产品，通过积累用户做“粉丝”的生意。当平台搭建好后，用户数量积累到一定的阶段，YOU+便可以往里面添加各种增值服务，从而探索盈利模式。

这样的商业模式与传统房地产大相径庭，更接近于互联网模式。以小米为例，它正是通过向市场提供高性价比的手机产品，依靠价格优势和口碑营销建立品牌，并快速扩充市场份额。雷军曾表示小米在3~5年内不盈利，未来盈利模式是类似美国最大的会员制连锁零售商Costco的会员费模式，即一头抓住具有吸引力的商品，另一头则是不断增加高黏性会员带来的会员年费。但不可否认的是，无论是小米还是YOU+，至今都没有找到清晰的盈利模式。

“YOU+的模式是很新颖的，比如说它的线下社区做法，但是目前它更强调情怀，商业模式模糊，盈利点也不清晰”，上述房企高层向记者表示，以一套30平方米的LOFT约2000元的月租金计算，扣除各项成本后能维持现金流平衡已经不容易，如何支撑其在全国大面积扩张更是疑问，一旦后续融资跟不上，资金链便有断裂的危机。

关注重点：怎样让90后买房子/

从2014年春节后，90后马佳佳做客万科总部，给万科高管上课，让他们了解90后置业需求的信息；到邦地产YOU+公寓创始人刘洋“粉丝”见面会的受热捧，这些事件所传递出的一个共同信号是：90后正在成为新房市场的购房主力。而关于他们的资料和数据，开发商掌握得非常少。

所以，尽管在不少地产商的眼里，YOU+更像是一个异类，但这不妨碍大佬们开始审视YOU+所代表的新模式。《每日经济新闻》记者了解到，包括万科、绿城在内的大型房企正计划发展租赁型青年公寓，部分房企已与YOU+展开合作层面的探讨。

龙头房企万科的转型步伐最为迅速。记者了解到，万科曾于今年1月中旬邀请刘洋到位于深圳大梅沙的万科总部参加2014年万科营销系统大会，为万科的全国营销团队介绍如何运营线下社区。万科广州公司的一位内部人士更向记者透露，今年广州万科将推出租赁型极小公寓，主要是租给刚毕业的年轻人，万科还计划推出“租金抵房款”的营销方式，即等待这些年轻人以后有足够资金考虑在万科买房，就可以拿前期缴纳的租金去抵扣房款。

“虽然大家都知道租赁型公寓回报率比较低，但这些大型房企之所以也想尝试，还是因为转型的需要”，上述房企高层向记者表示，住宅市场的天花板越来越明显，大型房企都知道现有的模式看上去还挺赚钱，但前景黯淡，因此它们也希望在主营业务仍处于强势阶段之时，多尝试全新的经营模式。YOU+的模式能否成功现在还远没有定论，但是谁也不敢保证马佳佳所说的“90后不买房”情况会不会出现。

“YOU+所做的并不是颠覆房地产，我们更希望能与地产商展开合作”，刘洋在交流会上表示，年轻人住房是一个很大的痛点，YOU+希望能携手更多产业链上的伙伴一起合作，比如说引入信托基金注资，由地产商负责开发项目，YOU+负责社区管理，通过轻资产的营运模式降低资本投入并提高回报率。

此外，政策层面也在鼓励租赁型住宅的发展。1月14日，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》指出，通过建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

“其实类似YOU+这种青年公寓能很好地解决年轻人的住房难题，某种程度而言减轻了政府在住房保障上的压力，如果国家政策层面能在税费或土地出让等方面给予支持，加上我国无风险利率的下降，类似YOU+这样的公寓租金回报率达到理想的水平并非不可能”，上述房企高层告诉记者。

更重要的是，一旦YOU+培养出一个个具有用户黏性的线下社区，未来能延展的区域会很多，比如与房子相关的服务和上下游，像年轻、单身的房客所喜欢的一切（旅游、音乐、交友）都可以产生出商业机会。彩生活估值之所以远高于传统地产商，恰恰是因为它的社区营运概念，这或许也是雷军最看重YOU+的地方。