嘉凯城国内首个“城市客厅”落地 城镇市场如何突围?

在一二线城市商业地产已同质化竞争且供应过热的大背景下，看似平静的城镇商业地产市场已暗流涌动。

2月6日，嘉凯城（000918，SZ）国内首个城市客厅项目在浙江店口镇正式开业，早在2013年底，嘉凯城从住宅开发商悄然转型城镇生活服务平台，此后在长三角多个城市拿地布局城市客厅，位于浙江店口的城市客厅项目也意味着其首个城镇生活服务平台正式运营。

嘉凯城集团副总裁兼董秘李怀彬在接受媒体采访时表示，与传统商业地产不同，城市客厅立足于城镇商业，运营业态和模式将发生较大变化，“未来嘉凯城商业资产要做REITs，实现资产证券化。”

首个项目落地开业

2月6日，作为浙江省国资委旗下的房产上市公司，嘉凯城集团新型城镇化战略的首个样板项目——嘉凯城（店口）城市客厅在诸暨店口正式开业运营，同时，其依托该平台构建的线上商业模式也轮廓初现。

来自浙江省统计局数据显示，2014年，浙江全省实现网络零售额5642亿元，比上年增长47.6%，新兴业态分流传统商贸消费，据对杭州大厦、银泰百货、杭州解百和杭州百大四家在杭大型综合零售企业的数据监测显示，2014年上述四家企业零售额比上年下降8.4%，比上年的增速回落9.5个百分点。

对此，李怀彬在接受媒体记者采访时表示，由嘉凯城开发的城市客厅项目业态经营和运营模式与传统商业不同，项目在对接丰富现代商业资源的同时，还引入了教育、文化、医疗、卫生这些公共服务资源，从而打造出一个全面满足城镇居民生活需求的本地生活服务平台。

嘉凯城相关负责人告诉媒体，店口城市客厅从开始建设到开业，不到一年时间，招商率超过95%，60多家国内外知名品牌、不同业态的商户进驻。而相关统计数据表示，店口城市客厅开业前三天，实现销售收入620多万元，吸引客流量25万人次以上。

据东兴证券研报称，从人均GDP指标来看，城市客厅项目所在镇基本均处于商业地产加速发展期，但这些镇目前没有成熟商业。据了解，每个城市客厅业态主要由三大部分组成：一是政府政务和公共服务配套；二是现代商业；三是当地的农优特以及具有地方特色的产品。

图谋线上线下双平台

作为主营业务立足于长三角的龙头房企，嘉凯城自2012年底开始实施战略转型，进军城镇市场推出城镇居民生活服务平台——城市客厅，值得注意的是，在其城市客厅项目中提出应用电商模式。

据李怀彬介绍，截至2014年底，嘉凯城已获取的城市客厅项目一共有15个，其中已竣工的1个，开工的14个，分布在杭州、绍兴、桐乡、平湖等地。预计到2017年，嘉凯城城市客厅将以“10%标杆项目+90%合作项目，实现轻资产快速复制”的拓展模式。

李怀彬进一步表示，嘉凯城计划在三年内完成以长三角为中心的200家城市客厅的开业，计划覆盖3500万至4000万的人口，之后嘉凯城将在珠三角、环渤海城市群复制。

“布局城市客厅的对象主要是未来有可能进入小城市行列的试点镇和重点镇，嘉凯城会对这些城镇人口规模、财政收入、GDP、消费偏好等数据进行分析。”李怀彬称，未来嘉凯城商业资产要做REITs，实现资产证券化。”

东兴证券研报称，城市客厅中纳入政府政务和公共服务配套，资金方面又尝试如与中再保合作设立城镇化发展基金等方式，这一模式类似于公用事业领域的PPP模式，既有利于政府降低地方债务，又能向地方民众提供高品质的公共服务。对于公司而言，又引入大量资金，也为商业地产带来丰富客流，实现多方共赢。

有市场人士认为，嘉凯城线下平台战略的核心是抓住入口，目前受到资本市场热捧的彩生活对应的是社区入口，而嘉凯城则是城镇服务平台这个入口，辐射范围相对更大，消费意愿也更明显，且同样可以做线上开发。

嘉凯城有关负责人透露，以店口城市客厅为例，其城市客厅项目一方面将设立O2O专区提供商业空间为电商提供服务，促进线上线下的进一步融合；另一方面，还计划在城镇居民与电商及政府之间搭建一个线上服务平台，从而构建出线上线下双平台的格局，为提供增值服务和开展大数据业务创造条件。 （市场资讯）