房企利润率短期难修复 资金链或更为宽裕

杨羚强

中国人民银行决定自2015年2月5日期下调金融机构存款准备金率0.5个点，这是自去年6月央行定向降准后的首次降准。

对于降准影响，各方说法不一，但有一点可以肯定，房地产市场的交易额和房企的资金量都会放大。

这一点从国家统计局的有关数据上，已有所反映。

在过去一年间，央行有过两次定向降准，一是2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。二是2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且"三农"和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。

在经历了上述两次定向降准后，房地产企业的资金情况和全国的商品房交易量都有较大幅度上升。

国家统计局数据显示，去年前4月房地产开发企业投资资金来源一直维持在6万多亿的水平，但到了5月，迅速升至7.8万亿元，6月更是增加至9.1万亿元的水平，此后企业投资资金来源总额一路上涨，至12月已经达到15.67万亿元。

去年上半年，房企的本年度资金来源总量只有5.89万亿元，但到了下半年新增的资金总量超过7万亿元。

准备金率的下调，对楼市的销售额也有一定影响。上半年全国商品房的销售总额只有3.11万亿元，而到了下半年，累计销售额已经达到了4.5万亿元。当然，下半年销售超过上半年，有限购取消、二套房贷政策放宽等多种因素，但是央行定向降准，也对市场产生了一定的影响。

不过，从目前的情况来看，房地产市场不会因为降准出现价格的迅速反弹。德佑地产研究总监陆骑麟说，从目前的成交情况看，开发商很难上调价格。中房信研究总监薛建雄也持相同看法，因为供应量仍然很大，房企难以通过上调房价修复利润率。

此前，由于降价以及土地成本和融资成本的上升，开发商利润率迅速下滑，目前已有十多家上市房企公告预亏，还有部分房企公告利润大幅下降，一些房企甚至透露目前净利润率已降至4%的水平。

（上海易居房地产研究院研究员严跃进观点）

对于降准的做法，实际上此前一直有各类传闻。最大的一个依据在于市场亟需注入流动性。无论是从宏观经济还是楼市经济的角度看，若没有货币政策降准的做法，此前很多救市方式的效果可能是"隔靴搔痒"。所以通过降准，能够通过货币效益而放大货币供应量，并能够直接增加商业银行可贷资金，这对于释放流动性，以及促进贷款利率的下调，有实质性的意义。也充分体现了央行开始展现杀手锏的时刻。

从房地产市场来看，近期部分地区采取了政府收购商品房的做法，背后体现的是库存去化的较高压力。但这样的做法，其效果究竟如何，还是需要时间检验的。而对于货币政策而言，通过政策传导，基本上在短期就可以通过预期效应来实现市场各类指标的变动。比如银行信贷会突然变得亢奋，房企在定价上会趋于强硬。

应该说，在央行频频进行政策刺激的情况下，购房观望情绪会继续淡化，积极购房成为关键。从房价指数的走向看，会因为此次央行货币政策的变动而加快房价止跌反弹的可能。

另外，对于置业者而言，若继续观望，可能会错过最佳购房时机。尤其对于一二线城市而言，在既有政策效益的基础上，会因为此类政策的叠加，而出现市场供求双方的入市情绪高昂。反过来这也产生了一个风险，即经济从过冷转变为过热，从而带来房价的快速上涨。这是地方政府需要提防的。

财经评论人吴其伦：【降准，当防资金进楼市】中国人民银行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。微评：新年刚过，就开始释放流动性，而且是全面降准，不是定向降准，降幅高达0.5个百分点，看来，各方压力大啊！不过，还是得防止资金进楼市啊！否则，后果不堪设想！

任志强：水加热了。

同策研究咨询总监张宏伟：降准说明经济压力较大，需要放水刺激稳增长；楼市变化马上会反应出来，尤其是春节后，一线城市房价步入上涨通道，二线城市存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，15月以上的还有去库存压力。三四线城市主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。预计后期减税、购房补贴、商品房冲抵保障房，甚至政府贴息、降息等刺激政策仍将会继续出台，以千方百计去库存。

中原地产研究部总监张大伟：信贷政策松绑的通道已经开启，楼市将获益最大。"已经明显企稳升温的楼市，在再次降准的影响下难免出现再次的暖上加暖现象，虽然12月公布的房价指数显示房价依然在调整，但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比数月上行，这种情况下，降准将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好。"

2014年2至12月全国商品房累计销售额

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